El concepto de desalojo de vivienda
El desalojo es aquel procedimiento legal, mediante el cual, el propietario de un bien inmueble le exige al inquilino o poseedor precario se retire y restituya el bien alquilado o usurpado. En palabras más sencillas, con el desalojo el propietario le exige al inquilino o poseedor precario que le “devuelva” la casa que le alquiló o cedió.
Por lo general, una persona empieza a preguntarse sobre este tema, cuando se encuentra en cualquiera de estas 3 situaciones:
Situación 1:
Cuando se es propietario de una vivienda en alquiler y el inquilino no cumple con el pago de la renta por un periodo significativo, resistiéndose además a abandonar el inmueble.
Situación 2:
Cuando se es propietario de una vivienda en alquiler y el inquilino se resiste a dejar el inmueble pese a que el plazo del contrato ya venció.
Situación 3:
Cuando se cede el uso de la vivienda a un amigo a fin de que la cuide y, pasado un tiempo, se le exige la devolución y éste se resiste.
Los tipos de desalojos que reconoce la ley en Perú
El código civil no reconoce expresamente “tipos” de desalojo. No obstante, de las normas regulan este procedimiento podemos distinguir algunos casos especiales del proceso de desalojo:
El desalojo por ocupante precario
Es el proceso de desalojo por excelencia. Procede cuando una persona posee una vivienda sin título ( o sea , sin contrato o algún tipo de autorización ) o con título fenecido( o sea , con contrato vencido o cuando la autorización fue revocada).
De acuerdo a ello , es factible iniciar un proceso de desalojo por ocupante precario , cuando un invasor o usurpador se resiste a abandonar el predio que nos pertenece o cuando un inquilino se resiste a dejar la vivienda pese a que es moroso , es decir , no paga la renta o , a pesar de que ya venció su contrato.
Como se dijo , el proceso de desalojo por ocupante precario es el proceso de desalojo por excelencia , digamos , para ser mas claros , que éste es el género y los demás son la especie .
El desalojo por vencimiento del plazo:
Es un caso de desalojo por ocupante precario. Procede en aquellos casos en los que , el inquilino se resiste a dejar la vivienda pese a que el plazo del contrato ya venció.
Ahora bien , debemos tener en cuenta algo : EL VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO ES SUFICIENTE PARA INICIAR UN PROCESO DE DESALOJO , sino que , para que proceda es indispensable que ,el propietario o arrendador del inmueble, envíe una carta notarial ,al inquilino, indicándole que no tiene interés en renovar el contrato y que por lo tanto abandone el predio. De no ser así, no procedería un juicio por desalojo, ya que, por mandato de ley se presume que el contrato sigue vigente si es que a pesar de su vencimiento , el propietario , no hace expresa su voluntad de no continuar con el mismo.
El desalojo por falta de pago
También es un caso de desalojo por ocupación precaria. Procede cuando un inquilino se resiste a dejar la vivienda alquilada a pesar de que adeuda más de dos meses y quince días de renta ( siempre y cuando la renta sea mensual).
Aquí , hay que tener en cuenta que no cualquier retraso en el pago de la renta puede justificar un proceso por desalojo , sino que es necesario que se cumplan los siguientes plazos .
- Que no se hayan pagado más de 2 meses y 15 días, si la renta es mensual.
- Que no se hay pagado un periodo más quince días si la renta es mayor a 1 mes.
- Que no se hayan pagado más de 3 periodos si la renta es menor a 1 mes.
Ahora bien, ante el incumplimiento del pago, el propietario debe, antes que nada, resolver el contrato. Pero, ¿Cómo hacerlo?
El propietario debe cursar una carta notarial solicitando el pago de la deuda en un plazo no menor de 15 días. En caso de que, a pesar de esto, el inquilino no cumpla con pagar la renta, el contrato quedara resuelto.
Que dice la ley del desalojo de vivienda en el código civil de Perú
La ley señala que es proceso de desalojo se tramita a través de un proceso sumarísimo. Además también señala que puede demandarlo cualquier persona que se considere que tenga derecho a la restitución de un predio. De esta manera, pueden interponer una demanda de desalojo, el propietario, el arrendador, administrador , etc.
Cómo desalojar a un inquilino
Si Ud. , ha decidido alquilar su predio , seguramente lo habrá pensado 2 veces , ya que la cuestión no es tan sencilla como parece.
El sentido común puede haceros pensar que el derecho de propiedad que tengamos sobre el inmueble puede justificar que podamos exigir su devolución en cualquier momento. Esa opinión es errónea ya que el inquilino también tiene derechos.
Por ello, desalojar un inquilino no es tarea fácil .para hacerlo es indispensable que reunamos una serie de requisitos que variaran según el caso particular al que no enfrentemos.
Por ejemplo, si queremos desalojar a un inquilino no paga la renta es indispensable que antes que nada resolvamos el contrato de arrendamiento, mediante una carta notarial , para luego recién interponer una demanda de desalojo.
Si queremos desalojar a un inquilino con contrato vencido, es imprescindible cursar una carta indicando que ya no queremos renovar el contrato y que por lo tanto se nos restituya el bien
Cómo empezar el proceso de desalojo de vivienda
Tal como se ha indicado, el inicio de un proceso de desalojo dependerá del caso específico en el que nos encontremos.
En general , lo que debemos hacer , una vez realizadas las acciones descritas en el apartado anterior , es interponer una demanda ante el juzgado competente.
No debemos olvidar que el proceso de desalojo e tramita por un proceso sumarísimo y que por lo tanto, los plazos del proceso son relativamente cortos
Cuánto tiempo dura un juicio de desalojo
No se puede dar una respuesta fija para la pregunta , pero usualmente los procesos de desalojo suelen duran entre 2 y 3 años . La duración especifica dependerá de las particularidades del caso.
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