La adquisición de bienes por usucapión en el Perú

¿Qué es la usucapión: definición y concepto?

El código civil del Perú nos dice que la Usucapión o prescripción adquisitiva de dominio es un MODO de adquisición de la propiedad. Esta consiste en la adjudicación de la calidad de propietario, por parte del orden jurídico, a quienes posean un bien mueble o inmueble por un tiempo determinado, de manera continua, pacifica, pública y en concepto de dueño.

La usucapión es un mecanismo por el cual el DERECHO busca reconocer la calidad de propietarios de aquellas personas que en el mundo real se han comportado como tales, incluso, en desmedro de los propietarios formales.

Esto ocurre porque según la lógica de nuestras normas, la finalidad de los bienes es su uso y comercialización; y se entiende que dicha finalidad no se cumple cuando el propietario de un bien no asume diligentemente con las cargas derivadas de la posesión del mismo. Por ello, muchos estudiosos del derecho sostienen que la prescripción adquisitiva es una sanción que el orden legal le impone a los propietarios que no ejercen, por falta de diligencia, efectivamente su derecho real de propiedad.

¿Quién tiene derecho a la usucapión adquisitiva de bienes inmuebles?

Tienen derecho a adquirir la titularidad de la propiedad por USUCAPIÓN, todas aquellas personas que cumplan con los requisitos mencionados, es decir, quienes posean un bien de manera continua, pacifica, publica y en concepto de dueño.

Veamos más de cerca estos requisitos:

Posesión Continua:

Quiere decir que la posesión debe ser constante, es decir, sin interrupciones.

Posesión Pública:

Quiere decir que la posesión debe ejercerse a vista de los demás y no de manera clandestina.

Posesión Pacifica:

Quiere decir que la posesión se ejerza sin que medien hechos de violencia. Por ejemplo, no podrá considerarse pacifica la posesión ejercida bajo constantes tomas y retomas de un inmueble.

Posesión en concepto de dueño:

Quiere decir que el poseedor que pretenda que se le declare como propietario por usucapión, debe actuar efectivamente como si fuera el propietario de la casa; esto quiere decir que no debe reconocer potestad mayor que la suya en relación al inmuebles.

Ahora bien, los estudiosos del Derecho distinguen dos tipos de USUCAPIÓN: la ordinaria, cuando medio justo título y buena fe y la extraordinaria, cuando no lo hay. De este tema nos ocuparemos en el siguiente apartado.

La usucapión ordinaria

Es aquella que procede bajo una particularidad: Cuando media justo título y buena fe. Ahora bien, se considera que ha mediado justo título cuando el poseedor ha tomado control sobre el bien en base a una causa de adquisición, o sea, mediante un acto legítimo que tenga por finalidad transmitir el bien. ¿Y qué es la buena fe?

Es la creencia de que el título que funda la posesión es válido o “suficiente” para transmitir la propiedad del bien.

La ley señala que el tiempo de posesión necesario para adquirir la propiedad, cuando concurren estas dos particularidades, es de 5 años.

La usucapión extraordinaria

Es aquella que procede sin la necesidad de que concurran los requisitos de la usucapión ordinaria. En otras palabras, la usucapión extraordinaria es aquella que procede cuando no media título alguno o cuando habiéndolo este es de mala fe.

La ley señala que para que un poseedor adquiera la propiedad de un bien por USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA se requieren de 10 años de posesión continua, pacifica, pública y en concepto de dueño.

La usucapión veinteñal

Los plazos que hemos dicho que son necesarios para adquirir la propiedad por usucapión, no son los mismos en todos los países. Hay países, como España, en los que los plazos requeridos son mucho más extensos.

Por eso, cuando se habla de USUCAPION veinteñal se hace referencia al tiempo necesario para que un poseedor adquiera la propiedad de un bien por prescripción (20 años).

Nuestro código no prevé esa posibilidad, ya que, el plazo más largo que demanda nuestro código es de 10 años, el cual es, como se explicó, para los casos de USUCAPION EXTRAORDINARIA. En consecuencia, en nuestro país, NO EXISTE LA USUCAPIÓN VEINTEÑAL.

La usucapión decenal

Siguiendo la lógica del apartado anterior, con USUCAPIÓN DECENAL, se hace referencia a los 10 años que deben transcurrir, según las exigencias del código, para que un poseedor de un bien inmueble pueda adquirir por USUCAPION la propiedad del mismo.

En otras palabras la denominada USUCAPION DECENAL es lo mismo que la USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA DE BIENES INMUEBLES.

La usucapión contra tabulas

La USUCAPION CONTRA TABULAS es aquella que se exige demandando la adquisición de la propiedad por prescripción ante un bien inmueble inscrito en los registros Públicos.

Al respecto, debemos decir, que a diferencia de otros países como España, nuestro código no regula expresamente ésta figura. No obstante, dicha figura es deducible de lo mencionado en el artículo 505 del código procesal civil, que al exigir como requisito indispensable, para la procedencia de la demanda de USUCAPIÓN, consignar en la demanda el nombre de la persona que tiene derecho inscrito, admite tácitamente la posibilidad de demandar la USUCAPION contra bienes inmuebles inscritos.

Que dice la ley de la usucapión en el código civil de Perú

La Usucapión está regulada en los artículos 950, 951 ,952 y 953 del código civil. Como se dijo, según la clasificación y orden de nuestro código, la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir la propiedad; el cual consiste en la adquisición de la misma por efecto de poseer un bien de manera pública, continua , pacífica y en calidad de dueño ,por un lapso establecido por la ley. Tal como se observar son cuatro los requisitos que exige la ley: 1) posesión pacifica 2) posesión continua 3) posesión pública y 4) posesión en concepto de propietario.

Siendo así, la ley señala que, si una persona en ejercicio de la posesión cumple con estos 4 requisitos habrá adquirido la propiedad del bien por prescripción y, por ello, podrá solicitar el reconocimiento de su título por vía judicial.

Así también, la ley señala, que la sentencia que le reconoce la calidad de propietario al usucapiente será considerada como título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo.      

Por qué es mejor de pasar por un abogado especializado en usucapión por adquirir un bien

No hay duda de que lo más recomendable al momento de solucionar cualquier problema legal es acudir a un abogado. Ahora bien, hay situaciones en las que no solamente es recomendable sino más bien es indispensable hacerlo; uno de esos casos se presenta cunado pretendemos adquirir la propiedad por USUCAPION.

De hecho uno de los procesos más engorrosos que existen nuestro medio es el proceso por USUCAPIÓN. No es fácil adquirir la propiedad por prescripción, se tienen que seguir una serie de trámites y cumplir con una serie de requisitos que exige la ley. Todo ello debe ser realizado con minuciosidad y precisión, y solamente un abogado especializado estará en condiciones de afrontar satisfactoriamente este proceso.

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