Qué es el desahucio de inquilino y cómo se tramita
Desahucio es el término con el que hace referencia a un proceso legal: el proceso de desalojo. El desalojo o desahucio es aquel proceso en cual se discute, si el poseedor inmediato de un inmueble tiene o no la obligación de devolver el bien a su propietario, arrendatario o cualquier persona que le corresponda el derecho a exigirlo.
El desahucio se tramita por una vía procedimental que en teoría es corta , a la que se denomina proceso sumario. No obstante, actualmente existe un abismo entre lo escrito en el código y la realidad viva. Siendo así, muchos podrán dar fe, de que los plazos de duración prescritos en el código no se cumplen en la realidad debido a la gran sobrecarga procesal que existe en los principales juzgados de nuestra ciudad.
Ante ello, en mayo del 2014 se promulgo una ley que intenta paliar los efectos de esta realidad, la denominada “ley del inquilino moroso”, que tiene la intención de reducir la cantidad de actos que forman parte del proceso de desalojo.
¿Qué dice la nueva ley de desahucio express?
El proceso “típico” de desahucio
Como se dijo, en el proceso de desahucio se discute si el poseedor inmediato (inquilino, presunto precario, etc.) del bien, tiene o no la obligación de devolverlo a una persona legitimada para ello (puede ser, el propietario, el arrendatario, el administrador, etc.).
Ahora bien, este proceso está compuesto por una serie de etapas que necesariamente deberán cumplir todos aquellos que se encuentren en la necesidad de afrontarlo. Siendo así, las etapas que componen el proceso “típico de desalojo” son:
- La interposición de la demanda ante el juez competente, invocando la causal de desalojo pertinente.
- En caso de que la demanda sea admitida, el juez otorgará un plazo para la contestación y luego convocará a una audiencia única
- Luego, en dicha audiencia, analizara los argumentos y las pruebas de ambas partes y se pronunciará sobre el fondo del asunto. Es decir, el juez, definirá si el ocupante del inmueble tiene o no la obligación de restituir el bien.
- Por último, en caso de que el juez se pronuncie a favor del desalojo, se emitirá una orden de desalojo en contra del ocupante y de todas las personas que viven en el predio. Si pese a la intimación del juez, el ocupante se negara a devolver el predio se efectuará el lanzamiento respectivo.
En teoría, todos estos actos deberían durar a lo máximo 2 meses. Sin embargo, es una verdad conocida por todos, el hecho de que los procesos por desalojo tardan mínimamente 2 años. Ante esta realidad innegable surge la nueva ley del inquilino moroso, conocida por muchos como ley de desahucio express.
El desahucio express
Siendo así, la nueva ley de desahucio, busca reducir los pasos conducentes a obtener una respuesta de un juez en materia de desalojo.
Por medio de este proceso, el propietario o arrendador de un predio que incluya en un contrato de arrendamiento, la cláusula denominada “cláusula de allanamiento futuro” tendrá la oportunidad de solicitar judicialmente la devolución del predio sin oposición alguna por parte del inquilino. Pero ¿Cuál es el contenido de esta cláusula?
La cláusula de allanamiento futuro
Esta cláusula señala que en caso de que el contrato concluya por vencimiento del plazo o se resuelva por incumplimiento del pago, el arrendador del bien se allanará a la solicitud del arrendador de devolución del predio. Es decir, por medio de esta cláusula, el arrendatario o inquilino se compromete a abandonar el predio una vez vencido el plazo del contrato o una vez resuelto por falta de pago.
¿Cuáles son los efectos de esta cláusula?
La inclusión de esta cláusula en el contrato, genera que el desahucio se tramite por un procedimiento especial. Por medio de este procedimiento, el arrendatario o inquilino deberán acreditar en un plazo máximo de 6 días, desde la interposición de la demanda, que el contrato sigue vigente o que se ha cumplido con el pago de los arriendos; de lo contrario, el juez ordenará el lanzamiento en un plazo de quince días hábiles.
¿Cuáles son las causales de desalojo que existen en Perú?
Las causales de desalojo son:
El desahucio de inquilino moroso
Se le denomina de esta manera a aquella que se fundamenta en la inclusión de la cláusula de allanamiento futuro en el contrato de arrendamiento. (Ver apartado anterior)
El desahucio por falta de pago o impago de alquiler
Esta causal hace referencia al incumplimiento, por parte del inquilino, de la obligación más importante que se deriva del contrato de arrendamiento, esta es, el pago. Siendo así, se puede invocar esta causal toda vez que el inquilino se haya retrasado en el pago de la renta por más de 2 meses y 15 días.
Debemos recordar, que en la demanda de desahucio por falta de pago, podemos incluir el pedido de pago de las rentas adeudadas.
El desahucio por precario
Está causal es invocada, cuando se le exige la devolución del predio aun “poseedor precario”. Recordemos, que el precario es aquel que ejerce la posesión del bien sin (titulo) autorización alguna o con autorización fenecida.
Se invoca, por lo general, cuando se pretende desalojar a un invasor o usurpador.
El desahucio por vencimiento de contrato
Esta causal se invoca cuando ha vencido el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento. Debemos recordar que el contrato con plazo determinado no podrá tener una duración mayor a los 10 años.
El desahucio por resolución de contrato
Esta causal se invoca toda vez que se haya incurrido en alguna de las causales de resolución de contrato previstas por el artículo 1697 del código civil, estas causales son:
- Falta de pago
- Cuando el arrendatario le da al bien un destino distinto al que se le concedió expresa o tácitamente.
- Por arrendar o subarrendar contra pacto expreso, o asentimiento escrito por el arrendador.
- Si el arrendador o arrendatario no cumple con alguna de sus obligaciones.
El desahucio por nulidad de contrato
Esta causal se invoca cuando no existe justificación alguna para que el ocupante del predio ejerza la posesión sobre el mismo debido a que el contrato de arrendamiento es nulo, por incurrir en alguna de las causales de nulidad estipuladas en el código civil. Estas causales son:
- Falta de manifestación de voluntad del agente.
- Cuando el contrato haya sido practicado por persona absolutamente incapaz.
- Cuando su objeto sea física o jurídicamente imposible
- Cuando su fin sea ilícito
- Cuando adolezca de simulación absoluta
- Cuando no revista la forma prescrita bajo sanción nulidad.
- Cuando la ley lo declare nulo
- Cuando contravenga al orden público y las buenas costumbres.
¿Cómo hacer una demanda de desahucio de inquilinos?
En principio debemos mencionar la afirmación tal vez obvia de que la demanda deber ser redactada por un abogado. En esta deberán exponerse los fundamentos de hecho y de derecho que fundamentan el pedido de desalojo. Así también en dicha demanda se deberán incluir los medios probatorios que se estimen pertinentes.
En el caso del desalojo por falta de pago, la ley señala que solamente se podrán admitir como medios probatorios los documentos, la declaración de parte y la pericia.
¿En que un abogado especializado en desahucio puede ayudarle?
EL proceso de desahucio debe estar dirigido por una abogado. Es recomendable además que el letrado sea un especialista en la materia, ya que, solamente él podrá elaborar una estrategia adecuada para el proceso.
Solo un abogado especialista podrá determinar con certeza, cuál será la causal de desahucio más idónea para interponer la demanda y para diseñar la estrategia más idónea para su caso.
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