El acta de junta de propietarios
El boom inmobiliario que vive nuestro país es un fenómeno que se desarrolla día a día. Ante ello, en el mundo del derecho, los problemas relativos a la propiedad inmobiliaria han adquirido una relevancia indubitable.
En ese marco, en el presente artículo abordaremos uno de los temas de mayor interés para todos aquellos que cuente con alguna propiedad al interior de un edificio, este es, la junta de propietarios. Específicamente, la forma de materializar sus acuerdos.
De entrada, quisiéramos – en relación al tema planteado- hacer énfasis en una diferencia que es indispensable tener cuenta. No es lo mismo el acta que el acuerdo. El acta es el medio físico en el que se materializa el acuerdo .En virtud ello, podemos saber que lo que se inscribe en los registros son los acuerdos de las juntas, lo cuales se cristalizan en un acta.
Teniendo en cuenta ello y sin más preámbulos desarrollemos los temas en cuestión.
El acta de junta de propietarios: objetivos
Antes de conocer la regulación concerniente al acta de junta propietarios es indispensable tener una noción clara de qué es una junta de propietarios
La junta de propietarios se enmarca en un tipo de propiedad denominado “propiedad exclusiva y común”.
Ocurre que cuando varios propietarios conviven al interior de un mismo edificio o en un conjunto de ellos, se convierten –por decirlo de alguna manera – en “doblemente propietarios”, ya que, son propietarios EXLUSIVOS de una sección del edificio (que por lo general es un departamento) y a la vez son propietarios COMUNES de determinados espacios de uso común (Que pueden ser jardines, piscinas,albercas, etc.).
Desde esa óptica, a este régimen que- presuponiendo la existencia de un edificio- otorga la propiedad exclusiva y a la vez común del mismo , se le denomina PROPIEDAD EXLUSIVA Y COMUN O también REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Es en este marco en el que se concibe la existencia de la junta de propietarios. Entonces:
¿Que es la junta de propietarios?
La junta de propietarios es la agrupación de todos los propietarios que ejerciendoel dominio exclusivo sobre una parte del edificio deciden reunirse con la finalidad conservar y mantener los bienes comunes a efectos de que se generen las condiciones propicias para disfrutar sus espacios EXCLUSIVOS de la manera más satisfactoria posible.
Ahora bien, para poder cumplir con sus fines, la junta adopta determinados acuerdos que se materializan en un documento. Este documento es el acta de junta de propietarios.
Entonces, podemos decir que el acta de la junta de propietarios es aquel documento privado en el que consta o se materializa algún acuerdo de voluntades adoptados por los propietarios de las respectivas secciones del edificio.
Que dice la ley sobre el acta de junta de propietarios
El acta de la junta no tiene una regulación propia ya que es solamente el medio por el cual se manifiesta la voluntad consensuada de los propietarios. Por ello, las luces que podemos dar sobre esta se derivan de la regulación general de la junta de propietarios.
Sobre esa base, debemos saber, que el primer acuerdo que toma la junta – y que se materializa a través de un acta de junta- es su constitución. Los propietarios de las respectivas secciones de dominio exclusivo se reúnen y deciden VOLUNTARIAMENTE constituir la junta, haciendo constar dicho acuerdo en un documento al que se le denomina ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS.
La ley señala que la constitución de la junta se realiza al momento de inscribir el reglamento de la edificación en el registro público.
Ahora bien, una vez inscrita la Junta,esta podrá ejercer sin ningún problema las funciones que le son propias y en adelante pueden hacer constar en un acta todos los acuerdos que deseen. Ya sean acuerdos trascendentales para el ejercicio del dominio o acuerdos más simples, de carácter doméstico.
Pese a ello, no todos los actos celebrados por la junta son inscribibles en los registros públicos sino, solamente aquellos que revisten vital importancia para la administración, mantenimiento y conservación de los espacios comunes
Quién puede redactar un acta de constitución de junta de propietarios
Como dijimos, el primer acuerdo que toma la junta es precisamente el de constituirse. Siendo así, el acuerdo de formar una junta de propietarios es la condición necesaria para todos los actos posteriores que pretendan realizarse. La junta no podía realizar actos con relevancia legal, como por ejemplo la contratación de personal encargado del mantenimiento y conservación de las áreas comunes, sin es que, antes, no se encuentra debidamente constituida.
Entonces, debido a la gran importancia que tiene este primer acuerdo, lo más recomendable es encargar su materialización a un especialista en la materia, es decir, a un abogado inmobiliario.
Quien debe aprobar la acta de junta de propietarios
Los acuerdos de junta de propietarios deben ser adoptados por la mayoría de ellos y – como lo hemos señalado – debe constar de manera clara en el acta de junta, que su vez debe ser redactada por un especialista en la materia.
Ahora bien, dice la ley, que para el cómputo de dicha mayoría solamente se tendrán en cuenta las voluntades de los propietarios cuya sección exclusiva de dominio se encuentre debidamente inscrita.
Es decir, la ley es clara al denegarle la participación con voto en la toma de acuerdos, a aquellos propietarios que – pese a tener título- no hayan inscrito su derecho de propiedad en los registros públicos. Todo ello, al margen de que las decisiones tomadas por la junta de propietarios le afecten directamente.
Este es el marco general de la adopción de acuerdos en junta. Como lo dijimos, el primer acuerdo de la junta deberá ser su constitución.
En el acuerdo de constitución se deberá elegir NECESARIAMENTE a un presidente quien tendrá amplias facultades de representación procesal.
Cómo se registra el acta de junta de propietarios
Una vez adoptado el acuerdo y redacta el acta, el siguiente paso será la inscripción en los registros públicos.
Ahora bien, la inscripción de la junta solo puede ser comprendida el marco de un trámite mayor, que es el reconocimiento legal de la edificación y específicamente del régimen de propiedad de los espacios comunes del edificio.
Siendo así, la ley señala que para obtener el reconocimiento legal de la edificación se requiere inscribir el reglamento interno y la junta de propietarios (el acta). Entonces, insistiendo en la idea, la inscripción de la junta de propietarios se debe entender en el marco de un procedimiento mayor que es el relativo al reconocimiento legal de la edificación.
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el acta de constitución de junta de propietarios
Tal como lo habíamos adelantado, el acuerdo de constitución de la junta de propietarios es el acto de mayor importancia en el desarrollo de dicho ente. Sin constitución, es decir, si haber nombrado a su presidente y demás miembro de la junta de ser el caso, no podrán realizarse válidamente ninguno de los actos orientados al cumplimiento de sus fines.
No podrá por ejemplo, contratarse a trabajadores encargados del mantenimiento de los espacios comunes.
En virtud de ello, es indispensable que el acuerdo (su contenido) se encuentre redactado de la manera más clara y precisa posible; y sin duda alguna la manera más segura de lograrlo es a través de la asesoría de un abogado especialista en derecho inmobiliario.
Modelo de acta de junta de propietarios
ACTA DE ASAMBLEA DE JUNTA DE PROPIETARIOS DEL CONDOMINIO “INES ARMAND”
Siendo las 8:00 pm del día ____________________, los propietarios de condominio_________, ubicado en ______________, se reunieron en las inmediaciones de___________ con la finalidad de desarrollar la siguiente agenda:
- Constituir la junta de propietarios
- Elección del presidente.
- Aprobación del presupuesto.
DESARROLLO DE LA REUNION:
El señor__________, tomo la palabra y se constituyó como la mesa ordenadora de las discusiones. Asimismo, explico la finalidad de la asamblea y describió los puntos de agenda.
Tras ello, se dio paso a las intervenciones de los demás propietarios.
CONSTITUCION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Los propietarios presentes en la reunión decidieron por unanimidad constituir la junta de propietarios, a efectos de cumplir con lo prescrito por la ley 27157. Para que de esta manera poder administrarse cumpliendo las normas que la ley y su respectivo reglamento ordenan.
ELECCIÓN DEL PRESIDENTE
Luego del debate pertinente, los propietarios decidieron no contar con una directiva sino con solamente un presidente. Asimismo, los mencionados hacen constar que la decisión tomada se enmarca en lo prescrito por la ley 27157 y por su reglamento.
Siendo así, la asamblea tras la discusión respectiva decidió elegir como presidente al señor don ___________, identificado con ______.
APROBACION DEL PRESUPUESTO:
CONCEPTO MONTO
Mantenimiento de ascensores
Personal de atención y de servicio de limpieza semanal
Mantenimiento de bombas de agua
Servicio de jardinería
Gastos de contingencia
Administración
TOTAL:
(…)
Una vez agotados los puntos de agenda los puntos de agenda, se declara culminada la presente asamblea.
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