El reglamento interno de condominio
El continuo desarrollo del sector inmobiliario ha generado que en los últimos 5 años los peruanos opten por comprar viviendas en las denominadas unidades inmobiliarias o condominios.
Este hecho a su vez ha motivado a que en el ámbito jurídico adquierancada vez mayor centralidad los temas relacionados con regulación general del régimen legal por el cual se rige el ejercicio del derecho de propiedad en estas unidades inmobiliarias.
A este régimen, que regula el ejercicio del derecho de propiedad en las unidades inmobiliarias y condominio, se le denomina régimen de propiedad exclusiva y común , cuya principal característica es que los propietarios de unidades exclusivas del condominio son a la vez co-propietarios de determinados espacios comunes ( parques , piscinas, azoteas, ascensores, etc)
Ahora bien, en ese marco, la ley exige que los propietarios se den normas en la que se definan sus principales derecho y obligaciones con la finalidad de garantizar un ejercicio armonioso del derecho de propiedad.
Este conjunto de normas es precisamente el reglamento interno. En el presente artículo abordaremos sus aspectos másrelevantes, buscando orientar a todos los lectores interesados en conocer más sobre sus requisitos y su elaboración.
Qué es un reglamento interno de condominio
Es el conjunto de normas orientadas a regular el ejercicio del derecho de propiedad en el régimen de propiedad horizontal. Específicamente, el reglamento de la junta propietarios tiene por finalidad DEFINIR el conjunto derechos y obligaciones de aquellas personas que son dueñas y/o poseedoras de espacios exclusivos pertenecientes a condominios o edificios adscritos al regimen de propiedad exclusiva y común.
Ahora bien, la importancia del reglamento interno radica en que su aprobación u otorgamiento es el que genera que un grupo de propietarios de compartimentos exclusivos de un edificio se rijan bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Quien puede redactar un reglamento interno de condominio
Ahora bien, este conjunto de normas vinculantes a todos los propietarios del edificio puede originarse de 2 maneras:
- EN PRINCIPIO en el reglamento deberá ser redactado y otorgado unilateralmente por el propietario o constructor del edificio al momento de vender las secciones exclusivas. De ser así, ya no será necesario que los propietarios lo realicen.
- Ahora bien, en caso de que el propietario del edificio no haya elaborado el reglamento, serán los propietarios actuales quienes por ley estarán facultados para hacerlo. Para ello deberán reunirse y aprobar dicho reglamento con el voto favorable del 50 % del porcentaje de participación.
Como hacer un reglamento interno de condominios
La ley señala que el reglamento debe contener obligatoriamente un conjunto de datos lo cuales a efectos de facilitar su comprensión los podemos dividir en tres partes:
- La descripción física del edificio (aspecto exterior y límites), de las unidades de propiedad exclusiva, de los bienes de propiedad común y la enumeración de los servicios comunes.
- La fijación de la cuota de participación.
- Las reglas sobre la administración y el “gobierno” del edificio, los derechos y obligación de los propietarios y las atribuciones de la junta de propietarios.
La redacción de reglamentos internos suelen generar muchos dolores de cabeza a los propietarios que quieren regularizar los aspectos legales. Conscientes de ello, el ejecutivo promulgo –hace algunos años- un reglamento modelo a efectos de facilitar esta labor.
Qué puntos puede tratar un reglamento interno de condominio
El contenido del reglamento lo establecerán las partes (los propietarios) en función de sus necesidades particulares, ya que, la elaboración del reglamento es básicamente un acto de voluntad en el cual los propietarios se comprometen –libremente- a cumplir con ciertas reglas a efectos de poder garantizar un ejercicio “armonioso” de su derecho de propiedad, tanto sobre las partes comunes como de las partes exclusivas.
Entonces, podemos decir, que los propietarios podrán darse las normas que deseen, siempre y cuando, estas nazcan de la voluntad de la mayoría y se garantice el ejercicio armonioso del derecho de propiedad entre las partes comunes y las exclusivas del condominio o edificio.
Siendo así, es perfectamente lícito que se impongan determinadas libertades o restricciones al derecho de propiedad. Por ejemplo, la prohibición o la permisión de tener animales, la prohibición o permisión de tener maquinarías, la prohibición del uso de determinados espacios comunes (Ascensores, estacionamientos, etc.), cuando no se ha cumplido con el pago de las aportaciones, etc.
Ahora bien, no debemos confundir el contenido del estatuto con la formalidad y la estructura del mismo. La libertad de los propietarios de establecer el contenido que deseen, debe estar enmarcada en el respeto de la estructura y formalidad exigidas por la ley.
Qué puntos no puede tratar un reglamento interno de condominios
Los propietarios podrán – en base a acuerdos tomados por la mayoría- darse las normas que deseen, llegando a imponer determinadas restricciones al derecho de propiedad sobre los dominios exclusivos.
Ahora bien, estas restricciones solo serán válidas siempre y cuando no se transgreda la ley, ni se hagan ejercicios abusivos de algún derecho.
Siendo así, un reglamento interno – a pesar de haber sido aprobado por la mayoría- no podrá imponer limitaciones abusivas al derecho de propiedad individual como por ejemplo prohibir la venta de alguna sección exclusiva.
Tampoco podrá otorgar derechos o beneficios injustificados en favor de algún propietario como por ejemplo la exoneración injustificada del pago de las aportaciones a alguno de los propietarios.
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la elaboración su reglamento
La motivación fundamental de todos los propietarios que deciden elaborar un reglamento pese a su carácter engorroso, es, en definitiva, la posibilidad de que mediante el establecimiento de normas claras se pueda alcanzar una convivencia armoniosa y adecuada entre todos.
Ahora bien, esa finalidad solo podrá ser alcanzada, si la voluntad de los interesados logra expresarse de manera clara en el reglamento mediante una redacción que deje lugar alguno a la ambigüedad. Es por esta razón por la que resulta imprescindible acudir a un abogado especializado en derecho inmobiliario para que vea su caso.
Modelo de reglamento interno de condominios
REGLAMENTO INTERNO REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CON SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y AREAS DE PROPIEDAD COMUN
CAPITULO I
ASPECTOS GENERALES
Artículo 1.- Obligatoriedad y designación abreviada
El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción ni limitación alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cualquier título, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de la unidad inmobiliaria…………………………..(Ingresar el nombre de la unidad inmobiliaria, de ser el caso; omitir si no tiene nombre), descrita en el Capítulo II de este Reglamento, a la que en adelante se denominará UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios.
CAPITULO II
LA UNIDAD INMOBILIARIA
Artículo 2.- Características de la UNIDAD INMOBILIARIA Las características de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:
- Ubicación: – Departamento: …………… – Provincia: …………… – Distrito: …………… – Dirección: …………… (De ser el caso, consignar también referencias a zonas aledañas, que faciliten la identificación de la UNIDAD INMOBILIARIA). b) Descripción y uso: La UNIDAD INMOBILIARIA es……………….. (Especificar uno de los tipos señalados en el Artículo 126 del Reglamento de la Ley Nº 27157) y consta de…………………. (Realizar una breve descripción general, señalando el número de secciones de propiedad exclusiva que contiene). La UNIDAD INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso…. (especificar si se trata de uso residencial, comercial, industrial, mixto, etc.).
Artículo 3.- Secciones de propiedad exclusiva Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son: Denominación Número Área Ocupada Uso …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… (Indicar en el cuadro cada una de las secciones de propiedad exclusiva que forman parte del inmueble, incluyendo los aires, si éstos son independientes, en cuyo caso no se requiere de numeración. Si los aires son propios de las secciones, indicarlo en la misma columna de la denominación).
Artículo 4.- Areas y bienes de propiedad común Las áreas y bienes de propiedad común que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes: Áreas comunes Area Ocupada Destino y/o Condición ……………………………………… …………………………… m2 ………………………………. ……………………………………… …………………………… m2 ……………………………. ……………………………………… ……………………………m2 ………………………………… Bienes comunes Condición……………………………………………………………………………. …………………………………. ……………………………………………………………………………. …………………………………. ……………………………………………………………………………. …………………………………. (Indicar las áreas y bienes comunes, señalando su uso o destino -p.ej. circulación, recreación, estacionamiento de visitas, pozo de luz, etc.,-, salvo que su propia denominación lo contenga; usando como referencia, de ser el caso, lo señalado por los Artículos 40 de la Ley Nº 27157 y 134 de su Reglamento; e indicando expresamente, en cada caso, su condición de transferible o intransferible. De existir aires comunes, se los incluirá en la relación de bienes comunes).
Artículo 5.- Servicios comunes Los servicios comunes con los que contará la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:
- a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y, en general, de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación o reposición de dichos bienes y de sus partes integrantes y/o accesorias.
b)……………
c)………….. (Indicar los otros servicios que se desee tener en calidad de comunes, tomando como referencia lo establecido por los Artículos 41 de la Ley Nº 27157 y 137 de su Reglamento, e incluyendo cualquier otro que se decida contratar).
Artículo 6.- Participación en las áreas y bienes comunes
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes se atribuirá en función del área ocupada por cada sección. (En caso de que se desee utilizar otro criterio distinto al anterior, como área techada, ubicación, usos a los que están destinadas las secciones exclusivas, etc., se deberá indicar expresamente). Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en las áreas y bienes comunes, son los siguientes:
Sección Porcentaje de Participación ………………………………………………………………… …………………………….% …………………………………………………………………. …………………………….% …………………………………………………………………. …………………………….% _________________________ Total 100.00 % (Indicar los porcentajes -expresados con dos decimales -que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, incluyendo los aires de ser el caso). Artículo 7.- Participación en los gastos comunes El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o los bienes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA, es determinado con base en ……………..(Indicar el criterio que se ha decidido aplicar para la división de los gastos comunes, tales como: el uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios, el número de personas que pueden ocupar la sección, a ubicación o la accesibilidad de la misma, etc.).
Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:
Sección Porcentaje de Participación ……………………………………………………. ……………………………………% ……………………………………………………. ……………………………………% ……………………………………………………. ……………………………………% ________________________
Total 100.00 % (lndicar los porcentajes -expresados con dos decimales- que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, excluyendo los aires, salvo que se haya acordado expresamente su participación en, los gastos comunes). Se exceptúan de la distribución precedente los gastos correspondientes a la atención de los servicios comunes, conservación y mantenimiento de las áreas y de los bienes comunes, que a continuación se precisan, los cuales se distribuirán únicamente entre los propietarios de las secciones que se indican a continuación: (Utilizar el párrafo anterior únicamente cuando existan áreas, bienes y/o servicios, debidamente individualizados, que sólo corresponden a determinado grupo de secciones de dominio exclusivo; indicando, en un cuadro similar al anterior, los porcentajes de participación que les corresponda a los obligados en cada caso).
Artículo 10.- Obligaciones de los propietarios
Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:
- a) Destinar su sección de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente reglamento.
- b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su sección, según lo indicado en el Artículo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gastos que demande el pago de los servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aún cuando el propietario decida no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
- c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
- d) No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en el inciso f) del Art. 9 del presente Reglamento o que no cuente con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado.
- e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
- f) Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
- g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de éste a las normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata. h) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación. (En este Artículo podrán incluirse, previo acuerdo, otras limitaciones especiales en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o el uso de la edificación en su conjunto, tales como prohibir la crianza de animales domésticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o inflamables si éstas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que generen ruidos; etc.).
Artículo 11.- Propietarios inhábiles
Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento. El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de propietarios, sólo con voz y sin voto. CAPITULO IV JUNTA DE PROPIETARIOS Artículo 12.- Constitución de la junta. La Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento del presente Reglamento. La Junta necesariamente estará presidida por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de Propietarios.
Artículo 13.- Atribuciones de la junta.
Corresponde a la Junta de Propietarios:
- a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y bienes de dominio común, los servicios de uso común, y disponer Ia administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que afecte a éstos o al aspecto exterior de las secciones de propiedad exclusiva, será efectuada sin su previa aprobación.
- b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus integrantes.
- c) Elegir y determinar el número de miembros de la Directiva elegirlos. (Este inciso sólo se incluirá en caso de haberse acordado la existencia de una Directiva. En caso de que se decida hacerlo, indicar, en un Artículo adicional a continuación de éste, el número de sus miembros, su composición y la duración de su mandato).
- d) Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, así como para la mejor conservación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
- e) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayoría calificada; salvo los casos de excepción previstos en el Artículo 8 de este Reglamento.
- f) Aprobar la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de, cuando menos, las dos terceras partes (2/3) de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, con las limitaciones establecidas por ley.
- g) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que recaude y aprobar el informe anual de gestión de la Directiva, si la hubiese, así como la cuenta final del ejercicio.
- h) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador o de los administradores si fuera el caso, y/o de la Directiva.
- i) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conservación, mantenimiento y administración de la unidad inmobiliaria…
(…)
Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en reglamento interno de condominio…
¡CONTACTENOS AHORA SIN COMPROMISO!
- Llámenos a nuestra Central Telefónica (511) 330-6584
- Visítenos en nuestras oficinas sito en la calle Natalio Sánchez 251 Of. 902 Jesús María (Altura de la cuadra 6 de la Av. Arenales)
- Enviénos su consulta a través del siguiente formulario:
Para saber más con un abogado inmobiliario.
