Consejos para comprar un departamento en planos o en proyecto

Verifica que la persona que te venda el futuro departamento sea el dueño del terreno:

Como punto de inicio de cualquier gestión de compra de bien futuro debes solicitarle al vendedor te muestre la partida registral del terreno sobre el cual se va a levantar el futuro edificio. En ella deberás verificar que como último y actual propietario aparezca inscrito el nombre de la persona natural o jurídica que te está vendiendo el departamento futuro. Este paso es muy importante pues recuerda que solo puede vender quien tiene derecho sobre el inmueble. Es necesario precisar que en algunas ocasiones quien vende no necesariamente es el propietario pues cuenta con su autorización, en cuyo caso deberá verificarse si éste cuenta con poderes para tal efecto o si tiene algún tipo de convenio suscrito, que le autorice a vender en nombre del dueño y que, posteriormente, también obligue al propietario a transferir la propiedad a nombre del comprador.

Verifica que la partida registral del terreno esté libre de cargas o gravámenes

Debe también revisarse la partida registral del terreno a fin de determinar si sobre el terreno sobre el cual se va a levantar la edificación existen algún tipo de restricciones o afectaciones tales como embargos, hipotecas, anotaciones de juicios, etc.  Es importante realizar este paso pues debes saber que cualquier carga o gravamen existente sobre el terreno se extenderá automáticamente sobre la futura construcción dentro de la cual se encontrará el departamento que deseas comprar. Si no realiza este paso es posible que en vez de adquirir un bien adquiera un problema pues podría pasar que el terreno sobre el cual se va a construir su futuro departamento tenga una hipoteca o embargo, el cual se extenderá sobre toda la edificación y que, si no es pagada por el obligado original, será materia de una ejecución judicial que podría acabar con el remate del terreno incluido su departamento si es que no se cancela la totalidad de la deuda.

Verificar que el proyecto cuente con Licencia de Construcción

Es muy importante comprobar antes de comprar un departamento en planos que el proyecto inmobiliario cuente con los permisos de la municipalidad correspondiente pues la licencia de construcción asegura que el proyecto de edificación cumple con las las medidas de seguridad, usos, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos. Muchos proyectos inmobiliarios comienzan a construirse sin contar con la licencia respectiva y sin respetar las exigencias técnicas sobre construcción, lo que ocasiona en muchos casos que la municipalidad les niegue la posibilidad de regularizar sus permisos, ordenando en muchos casos la paralización de las obras al no ajustarse conformidad de obra al no ajustarse a las normas técnicas procesos, normas y reglamentos de acuerdo a lo establecido por las autoridades.

Solicitar y revisar el proyecto de Reglamento Interno del futuro Edificio

El reglamento interno es el documento donde entre otras cosas se establecen las normas de convivencia, es decir las reglas que deberán seguir las personas que vivan en el edificio.

Si bien es cierto el Reglamento Interno formalmente recién existirá cuando todos los departamentos ya estén construidos e inscritos en forma individual ante los Registros Públicos,  Ud. tiene todo el derecho de exigirle al vendedor le entregue una copia del proyecto de Reglamento Interno que va a presentar, pues dentro del mismo pueden existir ciertas restricciones o disposiciones que el propietario del proyecto inmobiliario ha considerado conveniente establecer a efecto de mantener cierto orden y armonía entre todas las personas que cohabiten el edificio con las cuales quizás Ud. no esté de acuerdo. Así por ejemplo respecto a los gastos de mantenimiento del edificio algunos reglamentos establecen que el prorrateo se haga tomando en cuenta el número de unidades inmobiliarias que tenga cada dueño, así aquél que tenga un departamento pagará menos que quien tenga un departamento y una cochera. Sin embargo, esta forma de pago puede para alguno no ser lo más justo pues el hecho de ser dueño de varias unidades inmobiliarias no significa necesariamente ser dueño de más área. Puede el dueño de una sola unidad inmobiliaria tener un departamento de 120 m2 y otro tener tres unidades inmobiliarias, esto es un departamento de 70 m2, una cochera de 15 m2 y un depósito de 3 m2, tener en total 88 m2 y tendría que pagar el triple de lo que pagaría quien tiene una sola unidad a pesar de que éste tiene más área ocupada, lo cual puede resultar injusto.

Es por ello la importancia de conocer anticipadamente estas disposiciones para evitar futuros inconvenientes.

Exigir que en el contrato se detallen todas las características del Departamento

Esta exigencia es una de las más importantes y sobre el cual debemos ser muy cuidadosos. Cuando compramos un departamento en proyecto o planos realmente estamos comprando una promesa o una ilusión pues el departamento aún no existe en la realidad. Hemos decidido comprar pues nos hemos enamorado de un departamento tipo que nos han mostrado, de una linda maqueta, de un impactante video 3D o coloridos y bien trabajados folletos donde aparecen el futuro edificio, sus áreas comunes (piscinas, salón de reuniones, gym, etc.) sus departamentos con los acabados y/o mobiliarios ofrecidos, donde nos imaginamos vivir.

Sin embargo, en la realidad, en muchos casos, malas constructoras o inmobiliarias no cumplen con entregar todo lo que te ofrecieron y si te lo entregan no respetan la calidad de los acabados que viste y de lo que te enamoraste!

En ese sentido para poder reclamar con todo derecho lo que ha comprado debes exigir que el contrato se incluya cada una de las cosas que te han ofrecido con el detalle de sus características, pues recuerda que por ello tú has pagado tu dinero, no se trata de una cortesía o regalo.

Exigir que en el contrato se señale la fecha de entrega del Departamento y penalidades en caso de retraso

Otro punto importante es incluir en tu contrato de compra de departamento futuro es la fecha de entrega del mismo, pues debe quedar por escrito y de manera precisa la fecha de entrega de tu departamento, que en principio deberá ser la misma que te ofrecieron antes de la compra. Solo si queda claramente establecido la fecha de entrega podrás reclamar por los retrasos en su cumplimiento. Teniendo una fecha certera podrás también proyectar la fecha del cese de tu arrendamiento si vives en casa alquilada o planificar tu mudanza con antelación.

Sin embargo, es necesario precisar que las inmobiliarias generalmente colocan en sus contratos cláusulas que le permiten ampliar el plazo de entrega por si suceden algunas circunstancias o eventos ajenas a su responsabilidad que impidan su cumplimiento oportuno como el caso fortuito y fuerza mayor (por ejemplo, durante el tiempo de la cuarentena obligatoria se paralizaron las construcciones).

Se recomienda también que la entrega física del departamento sea después de obtenida la conformidad de obra expedida por la Municipalidad lo que confirma que la edificación cumple con las exigencias técnicas de construcción.

De otro lado, así como el vendedor te establece penalidades en caso de retraso del pago de las cuotas, es que a efectos de asegurar el cumplimiento de la fecha de entrega se recomienda también que éste también asuma penalidades en caso de retraso injustificado, es decir el pago de un monto dinerario a manera de indemnización por los perjuicios que te ocasiona cada día de atraso, esto hará que el vendedor esté muy pendiente de la culminación oportuna de la obra.

Exigir en caso de existir hipoteca su levantamiento antes de la entrega del Departamento

Como se indicó en el consejo 2 debes verificar que el terreno sobre el cual se construirá el proyecto inmobiliario esté libre de cargas y gravámenes. Sin embargo, en la práctica son muy pocos los propietarios o constructores que financian la obra con recursos propios pues en su mayoría recurren a los préstamos bancarios para el financiamiento del proyecto. En dichos casos el banco a efectos de asegurar el pago de su préstamo exige al propietario que constituya hipoteca a su favor sobre el terreno y sobre todo lo que se construya en futuro, es por ello que la única hipoteca que podrá admitirse al momento de la compra sería la que ha otorgado el propietario al banco para financiar el propio proyecto inmobiliario.

Ante tal situación se deberá ser precavido en exigir que en el contrato de compraventa se incluya una cláusula donde el propietario se obligue de manera expresa a levantar la hipoteca y a entregar al comprador la documentación final del departamento libre de toda carga o gravamen una vez concluida la obra.

Exigir en el contrato la obligación del vendedor de independizar ante Registros Públicos el Departamento

Otra cláusula que recomendamos debe incluirse en todo contrato de compraventa de departamento futuro es la obligación del vendedor de, que una vez terminada con la construcción y entrega física de departamento, deberá sanear la propiedad ante los Registros Públicos, esto es que se haga cargo de todos los trámites que sean necesarios para que el departamento, estacionamiento o depósito que has comprado tenga su partida registral independiente en los Registros Públicos y así puedas finalmente inscribir a tu nombre tu propiedad.

Esperamos que estos consejos te sean de mucha utilidad y así puedas evitar que tu sueño de la casa propia no se convierta en pesadilla!