Contrato de compraventa de una casa: qué es y definición
Ya hemos dicho en varias oportunidades que el contrato de compraventa es el acuerdo o compromiso mediante el cual un sujeto- denominado VENDEDOR- se obliga a TRANSFERIR LA PROPIEDAD de un bien, a cambio de que otro –denominado COMPRADOR-pague su precio en dinero.
El bien cuya propiedad será transferida puede ser un bien mueble o un bien inmueble. En esta ocasión el tema que nos convoca es el contrato de compraventa de una casa – que es un bien inmueble – por lo tanto, abordaremos las reglas que rigen la celebración de compra venta de bienes inmuebles.
Desde la definición brindada podemos darnos de que cuenta el quid del asunto en la compraventa de inmuebles es LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD de un bien. Entonces, si comprendemos a cabalidad las reglas jurídicas por las que se rige la transferencia de la propiedad de un bien, no tendremos ningún obstáculo al momento de comprender los elementos indispensables para la celebración de un contrato de compraventa de una casa.
¿Cómo se transfiere la propiedad de una casa?
Entonces, habíamos dicho que en el contrato de compraventa, lo que se transfiere es la propiedad de un bien. También habíamos mencionado que la transferencia se puede realizar sobre bienes muebles o inmuebles, y que una casa estaba considerada jurídicamente como un bien inmueble.
Ahora bien, el código civil peruano señala que la transferencia de un bien inmueble (una casa) se realiza con la simple obligación de enajenarlo. Es decir, basta con que el comprador y el vendedor acuerden transferir la propiedad del bien para que dicha operación sea legalmente válida.
Dicho acuerdo de transferencia puede constar en un “papel” (en ese caso será un contrato de forma escrita); o puede realizarse también de manera verbal.
Al respecto es preciso tener claro que, en el mundo real, muy pocas veces la transferencia de la propiedad de una casa se realiza de manera verbal. No porque sea ilegal o ilegitimo realizarlo, sino porque un contrato verbal no ofrece la misma seguridad que un contrato escrito, YA QUE, por lo general un contrato de manera verbal es muy difícil de probar.
Además, las leyes peruanas señalan que la única forma de oponer nuestro derecho de propiedad contra terceros es la inscripción en los registros públicosy, como hemos dicho en otra parte, para poder inscribir un acto es necesario hacerlo constar en un documento.
Entonces, resumiendo lo dicho, para transferir la propiedad de una casa a través de la compraventa es necesario celebrar un contrato de compraventa que debe tomar forma escrita a efectos de inscribir el bien en los registros públicos y de esta manera perfeccionar el acto.
Elementos necesarios de un contrato de compraventa de casa
Reafirmando lo dicho anteriormente, debemos hacer una precisión muy importante: es distinto el acuerdo por el que se realiza la compraventa, de la forma en la que se expresa dicho acuerdo.
El contrato de compraventa es el acuerdo, y la forma en la que se expresa el acuerdo (puede ser un papel, un e-mail, de manera verbal, etc.) es la formalidad del contrato. Como lo dijimos, lo más conveniente al momento de celebrar un contrato de compraventa de una casa es que el acuerdo conste en un documento a efectos de poder garantizar su inscripción y de esta manera poder oponer el derecho de propiedad adquirido a terceras personas.
Ahora bien, el contrato de compraventa cuenta con una serie de elementos cuya concurrencia se constituye como obligatoria a efectos de que el contrato adquiera validez legal. Estos elementos son:
Las partes:
Son los sujetos que se obligan recíprocamente a cumplir con determinadas obligaciones. Las partes en un contrato de compraventa de casa son, el comprador y el vendedor. El vendedor que se obliga a transferir la propiedad del inmueble y el comprador que se compromete a cambio de ello a pagar su precio en dinero.
El objeto:
Es la cosa cuya propiedad será transferida. Para el caso que estamos desarrollando el objeto será LA CASA.
La transferencia de la propiedad:
Es la obligación principal del vendedor. Los detalles de dicha obligación deben estar redactados de manera precisa en el documento en el que conste el contrato.
El precio del bien:
Es la suma de dinero que debe desembolsar el comprador a cambio de la transferencia de la propiedad del bien. Dicha suma también de estar escrita de manera precisa en el contrato, así como la forma en la que será realizado el pago.
¿Cómo hacer un contrato de compraventa de vivienda?
ENTONCES, una vez conocidos e identificados los elementos necesarios del contrato de compraventa, nos concierne, ahora, emprender la tarea de cristalizar el acuerdo – con todos sus elementos- en un documentos.
SIENDO ASI, en las líneas que siguen se expondrán las pautas generales que deben tenerse en cuenta al momento de redactar un contrato de compraventa.
- Se deberá colocar el título de contrato de compraventa de casa en la parte superior del documento.
- Se deberán escribir con claridad, los nombres completos de las partes, así como, sus documentos de identidad y sus respectivos domicilios. En caso de que una de las partes contratantes sea una persona jurídica (una sociedad, una asociación, cooperativa, etc.) se deberá incluir su número de RUC y el asiento de su partida registral.
- Se deberá indicar que el derecho que se está transfiriendo mediante el contrato es el derecho real de propiedad. Por ello, en el documento se deberá indicar que la enajenación realizada por medio de la venta, se efectúa de manera perpetua.
- Se deberá indicar el precio del inmueble y la forma en la que será realizado el pago, ya sea al contado o por armadas. En caso de que se acuerde de que el pago se realizara por armadas, se deberán indicar también las fechas en las que serán realizados dichos pagos.
- Se deberá indicar quien asumirá las principales responsabilidades tributarias nacidas a partir de la transacción. Las principales cargas tributarias son el valor del impuesto predial y la alcabala.
- Se deberá incluir las firmas de ambas partes y de ser el caso del abogado que haya realizado la minuta.
A efectos de saber cómo se cristalizan las pautas desarrolladas en un caso concreto de compraventa de una casa, en el último apartado del presente artículo se insertará un modelo de contrato de compraventa de casa.
El contrato preparatorio de compraventa de vivienda
Puede ocurrir que por alguna razón las partes que quieran realizar la compraventa no deseen hacerlo de manera actual y por el contrario decidan postergar la celebración del contrato para otro momento. Para ello las partes podrán celebrar un contrato preparatorio.
El contrato preparatorio es el acto mediante el cual las partes se obligan a celebrar un contrato futuro, al que se le denomina contrato definitivo.
Aquí, los sujetos, no se obligan directamente a la compraventa, sino que, se obliga a que en el futuro se celebre un contrato de compraventa.
Ahora bien, esa obligación de celebrar un contrato en el futuro puede ser unilateral o puede ser bilateral. En primer caso estaremos frente a un contrato de opción y en el segundo frente a una promesa de compraventa. Ambos, el contrato de opción y la promesa de compraventa son TIPOS de contratos preparatorios.
Entonces, podemos concluir que un contrato preparatorio de compraventa de casa es aquel acuerdo en el que los sujetos se vinculan a la celebración de un contrato de compraventa de casa en el futuro.
El contrato promesa de compraventa de casa entre particulares
Como lo dijimos, el contrato preparatorio tiene dos modalidades en la normatividad peruana: el contrato de opción y la promesa de compraventa.
Por la promesa de compraventa, ambas partes, es decir, tanto el comprador como el vendedor, se comprometen a celebrar un contrato de compraventa futuro. En caso de que alguno incumpla su promesa, la ley lo sancionará con el pago de una indemnización por daños y perjuicios al otro.
Ahora bien, el Código Civil peruano señala que la promesa de compraventa deberá tener todos los elementos esenciales del contrato definitivo. Es decir, en el documento en el conste la promesa, se deberán incluir todos los elementos señalados en el apartado en el que abordamos “LOS ELEMENTOS NECESARIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA”
Por último, el plazo para la celebración del contrato debe ser determinado. La ley señala que en caso de que no se haya consignado de manera precisa el plazo se asumirá que este será de un año.
La resolución de un contrato de compraventa de vivienda
La resolución de un contrato se produce cuando sobreviene alguna causal de resolución en algún momento posterior a la celebración del mismo. Determinar las causales de resolución de un contrato no es una tarea sencilla, ya que, a diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, con la nulidad, nuestro código no regula las causales específicas de la resolución de un contrato.
La acción de resolución le corresponde al acreedor y por lo tanto la causa más común de la resolución de los contratos es el incumplimiento de alguna de las obligaciones derivadas de los mismos. Para el caso de la compraventa de una casa, la principal causa de resolución es el incumplimiento del pago del precio. En caso de que el contrato se resuelva por falta de pago, el acreedor tendrá derecho a una indemnización según las reglas establecidas en el código.
Así también, la resolución de un contrato también puede producirse cuando el pago se haya pactado por armadas y no se haya cumplido con pagar 3 de ellas.
Porque es mejor pasar por un abogado experto para su contrato
El objetivo del presente artículo ha sido brindarle al lector algunas a pautas de carácter general que no debes ser perdida de vista por todo aquel que desee redactar un contrato. Con ello se ha buscado darle al lector una orientación básica y elemental sobre el tema. Sin embargo, ello no puede llevarnos a concluir que ya no necesitamos a un abogado con experiencia para emprender la redacción de un contrato.
De hecho siempre lo más recomendable es acudir a abogados especialistas en contratos, para que pueda asesorarnos.
Ahora bien, la necesidad se hace mucho más patente cuando la transacción económica es más grande. No es lo mismo comprar o vender un televisor que comprar o vender un inmueble. Para el caso que nos convoca, es decir, la compraventa de inmuebles es indispensable contar con la asesoría de un abogado, sobre todo a efectos de que todas las cláusulas del contrato queden claras y por ende no se dejen espacios a interpretaciones ambiguas que en el futuro puedan generar riesgos y costos innecesarios sobre alguna de las partes.
Modelo o formato de contrato de compraventa
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase Ud. extender en su Registro de Escrituras Públicas, una de Compra Venta que celebran de una parte, don_____________, peruano, soltero, de ocupación empleado, identificado con _______con domicilio en Calle ___________________, a quien en adelante se le denominará EL VENDEDOR y de la otra parte _______________, peruana, de ocupación empleada, identificada con _____________ de estado civil soltera, con domicilio en_______________, Departamento y Provincia de Lima, a quien en adelante se le denominara LA COMPRADORA; en los términos y condiciones siguientes: ————–
PRIMERO.- ANTECEDENTES:
EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en _____________________.
El derecho de propiedad, área, Linderos y Medidas Perimétricas del Inmueble antes mencionado se encuentra debidamente inscrito en la Partida __________________ del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona ______________ Sede Lima Oficina Registral Cañete.
SEGUNDO.-TRANSFERENCIA:
Por el mérito de este contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua a favor de LA COMPRADORA, el inmueble descrito en la cláusula anterior; comprendiéndose en dicha venta, todo lo inherente y accesorio a las propiedades materia de compra venta, como son los servicios, e instalaciones de agua, luz, desagüe, y otras; la fábrica, aire, entradas, salidas, usos y costumbres, servidumbres, y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda a dicho inmueble, sin reserva ni limitación alguna.————
TERCERO.- PRECIO:
El precio total de venta por el inmueble antes descrito y pactado de común acuerdo es de _______________que serán cancelados en su totalidad por LA COMPRADORA a la firma de la Escritura Pública, mediante cheque de Gerencia de una entidad financiera, girado a favor del VENDEDOR, sin más constancia de entrega y recepción de dicha suma que las rúbricas puestas por ambas partes en la respectiva Escritura Pública, quienes a su vez declaran que la entrega del referido cheque tendrá efecto cancelatorio conforme a ley.——————————————————-
CUARTO.- EQUIVALENCIA DE PRECIO Y BIEN:
Ambas partes declaran que la venta se realiza AD CORPUS y que existe la más justa y perfecta equivalencia entre el precio pactado y el valor real del inmueble, materia de venta, y que si alguna diferencia hubiere de más o de menos que al momento no se advierte se hacen de ella mutua gracia y recíproca donación, renunciando desde ahora en forma expresa a toda acción o excepción que por error, dolo, u otra causa cualquiera tienda a invalidar este contrato, así como a los plazos para interponerlas.-
QUINTO.– SANEAMIENTO DE LEY:
EL VENDEDOR declara que sobre el inmueble que enajena no pesa carga, embargo, medida judicial o extrajudicial, ni gravamen alguno que en cualquier forma afecte o limite el derecho de su libre uso y disposición. En todo casoEL VENDEDOR, se obliga al saneamiento de ley en caso de evicción.
SEXTO.- CARGAS DEL INMUEBLE:
EL VENDEDOR asume en forma exclusiva cualquier adeudo que estuviere pendiente de pago respecto a tributos fiscales y/o municipales, arbitrios, gabelas, consumo de agua y energía eléctrica, especialmente en lo que se refiere al Impuesto al Valor del Patrimonio Predial, con anterioridad a la fecha de suscripción de la presente minuta. Todos estos conceptos, que se generen con fecha posterior a la suscripción de dicho documento, serán de cargo exclusivo de LA COMPRADORA.
SÉPTIMO.- COMPETENCIA:
Los contratantes se someten expresamente a la competencia y la jurisdicción de los Jueces y Tribunales de Lima, para el caso improbable de un litigio derivado de cualquier efecto producido como consecuencia de la celebración del presente contrato, renunciando de este modo a otro posible fuero que en el futuro pudiera invocarse.——
OCTAVO.- GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES:
Todos los gastos que en su oportunidad irrogue la elevación a Escritura Pública de la respectiva minuta de compra venta, tales como derechos notariales y derechos registrales, serán asumidos exclusivamente por LA COMPRADORA.———————————————————————————————-
Sírvase Ud. Señor Notario, agregar lo que fuera de ley, y enviar los partes correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble para su correspondiente inscripción.————————-
Lima, _____________
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EL VENDEDOR LA COMPRADORA
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