La demanda de desalojo en Perú

¿Cómo empezar una solicitud de desalojo de inquilinos?

Existen dos razones por las que comúnmente los propietarios se ven en la necesidad de recurrir a un proceso por desalojo de inquilinos: i) cuando se ha vencido el plazo del contrato de arrendamiento inquilino se resiste a abandonar el inmueble ; ii) cuando el inquilino no cumple con el pago de la renta convenida por más de dos meses y quince días.

Ante ello, en primer lugar, se debe enviar una carta notarial en la que se solicite la devolución del predio, ya sea porque se venció el plazo del contrato o porque el inquilino no cumplió con pagar la renta. Asimismo, en dicha carta se deberá indicar que en caso de que el inquilino se niegue a devolver el predio en el plazo otorgado (el plazo no debe ser menor a 10 días), el propietario se reservará el derecho de ejecutar las acciones legales correspondientes.

Una vez realizado esto, en caso de no obtener respuesta, el propietario cursar la solicitud en la que emplace al inquilino a asistir a un centro conciliatorio.

La carta notarial de desalojo de vivienda

La carta de desalojo no deberá ser un documento muy complejo, más bien, se debe caracterizar por ser bastante claro.

En este documento se deberá indicar, en primer lugar, la ubicación clara y precisa del inmueble así como la partida registral del mismo. Luego, se deberán exponer de manera clara y sencilla las razones por las cuales se solicita la desocupación del inmueble y su posterior devolución, otorgando un plazo para ejecutar dicha acción.

Luego, tal y como se dijo líneas arriba, en dicha carta se deberá indicar que en caso de que no se ejecute la acción solicitada, el propietario se reservará el derecho de ejecutar las acciones legales correspondientes.

Por último, una vez redactada la carta, se deberá acudir a una notaría para legalizar la firma y “convertir” esta carta “común” en una carta notarial.

El juicio de desalojo

Los pasos previos:

El juicio de desalojo, como todo juicio, empieza con la interposición de la demanda. Ahora bien, tal y como se puede entender de lo mencionado líneas arriba, antes de interponer una demanda por desalojo es indispensable ejecutar algunas acciones previas.

La primera es cursar una carta notarial por desalojo al inquilino que se resiste a desocupar y devolver el predio. Luego, si a pesar de ello, el inquilino sigue oponiéndose a abandonar el predio, el propietario deberá solicitar una audiencia conciliatoria.

Ahora bien, es imprescindible que se agote la etapa de la conciliación para dar el segundo paso que vendría ser la interposición de una demanda por desalojo e iniciar un proceso judicial. Según las normas vigentes la etapa conciliatoria se agota cuando concurren las siguientes circunstancias:

1. Se agota si las partes llegan a algún acuerdo sobre la materia controvertida, en nuestro caso, la materia controvertida es la restitución del bien al propietario.

2. Se agota si las partes no llegan a ningún acuerdo sobre la materia controvertida

3. Se agota si el demandado no asiste por dos veces consecutivas al centro de conciliación.

Siguiendo con la descripción del proceso, en caso de que concurran las circunstancias 1 y 2, recién podrá interponerse la demanda por desalojo.

El proceso por desalojo:

Una vez culminada la etapa conciliatoria, recién se podrá interponer la demanda y empezar con el juicio por desalojo.

El proceso de desalojo, según el código procesal civil, se deberá tramitar en una vía procedimental denominada, proceso sumarísimo; este proceso, en teoría, se caracteriza por ser breve debido a que los actos procesales que lo componen son de corta duración.

Podríamos decir, para hacer más comprensible la descripción de este tema, que este proceso consta de tres partes bien definidas: i) la interposición de la demanda y el ofrecimiento de pruebas; ii) la audiencia única y iii) el dictado de la sentencia.

1. La interposición de la demanda. La demanda por desalojo debe contar con los requisitos señalados por la ley en el artículo 424 y 425 del código procesal civil. Además, aquí se deberán exponer los hechos y los derechos que sustentan la pretensión del propietario, es decir, se deberán indicar las razones por las que el propietario exige la devolución del predio.

En esta etapa también se deberán incluir los medios de prueba en los que el propietario sustenta su petitorio, estos pueden ser: el contrato de arrendamiento, el título de propiedad, las actas de compromiso del inquilino etc.

1. La audiencia única. Una vez interpuesta la demanda se le concederán 5 días al inquilino para su contestación. Luego, dentro de los 10 días hábiles siguientes se deberá fijar la fecha para la realización de una audiencia única, para que las partes, con sus respectivos abogados, hagan sus descargos correspondientes.

• El dictado de la sentencia. Una vez realizada la audiencia el juez deberá dictar sentencia pronunciándose sobre el fondo del asunto. En ese sentido el juez deberá declarar fundada o infundada la demanda por desalojo.

Luego de ello la demanda podrá quedar consentida o ejecutoriada. Si las partes no apelan la demanda quedará consentida, si las partes apelan y el juez se pronuncia definitivamente la demanda quedará ejecutoriada. Siendo así, una vez consentida o ejecutoriada la sentencia se ejecutará el lanzamiento contra todos los que ocupen el predio.

La orden de desalojo de inquilino

Como se mencionó, una vez dictada la sentencia que declara fundada la demanda, ésta podrá quedar consentida o ejecutoriada; siendo así, en ambos casos, se podrá efectuar el lanzamiento.

Ahora bien, debemos saber que según las normas vigentes el lanzamiento, o sea el acto por el cual el propietario mediante el uso de la fuerza pública obliga al inquilino a devolver el bien, solo podrá ordenarse a pedido de parte.

Modelo de carta notarial de desalojo

Carta notarial

LIMA, xxxxx

Señor: Juan Pérez Hidalgo

Domicilio: AV XXXX

De mi mayor consideración:

Por intermedio del presente conducto Notarial le REQUIERO la desocupación y entrega del inmueble de mi propiedad ubicado en el __________________ jurisdicción del Distrito ________________; debidamente inscrito en la Partida Registral N° __________ del Registro de Predios Urbanos de la Oficina Registral de Lima y Callao.

Resulta de su conocimiento que el día _____________ celebramos un contrato de arrendamiento, fijando expresamente en una de sus cláusulas un plazo de duración de ___________. En virtud de ello, usted podrá advertir que a la fecha el contrato ha vencido, razón por la cual le exijo la entrega del bien de mi propiedad en un plazo de 15 días

En caso de renuencia a desocupar y entregar el inmueble, procederé a ejercer las acciones legales contra usted y demás ocupantes ante el Poder Judicial, demandándolo por desalojo por vencimiento del plazo del contrato, así como la correspondiente acción indemnizatoria de daños y perjuicios que se puedan generar en mi propiedad.

Sin otro particular me despido de usted.

Atte. . xxxxx

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