El desalojo por nulidad de contrato en Perú

Desalojo por nulidad de contrato

¿Qué pasa si un buen día nos damos con la sorpresa de que hemos celebrado un contrato de arrendamiento con una persona con identidad falsa? O si ¿Tal vez, nos damos con la sorpresa de que un sujeto arrendó nuestro inmueble sin tener ningún derecho sobre él?

Lo primero que pensaríamos seria que el contrato celebrado no puede ser válido y que el sujeto que habita LA vivienda lo hace de manera ilegítima y que en consecuencia deber ser desalojado. Pues bien, debemos decir que éste razonamiento es correcto y no hace más que confirmar la idea de que el derecho está íntimamente ligado al sentido común de las personas.

Sin más, en el presente artículo, pretendemos desarrollar los aspectos más importantes del proceso de desalojo por nulidad de contrato, proceso que se distingue de los otros desarrollados anteriormente por su naturaleza especialmente engorrosa , debido a que, por lo general , el supuesto de procedencia de dicho proceso es la declaración judicial de nulidad del contrato en un proceso distinto. Es decir, para poder llevar hasta su último término el desalojo, casi siempre, se necesitan dos procesos: uno para declarar la nulidad del contrato y otro para desalojar al inquilino.

¿Cómo se puede considerar una nulidad de contrato?

Según el código civil peruano un contrato puede ser considerado nulo cuando   le hacen falta algunos de sus requisitos de validez. Siendo así, nuestro código se caracteriza por ser muy preciso al momento de determinar causales de NULIDAD de un contrato:

Falta de manifestación de voluntad

El contrato al ser un acuerdo voluntario entre las partes tiene como presupuesto básico de existencia a la voluntad, de tal manera que si ésta no existe tampoco existirá contrato. De esta manera habrá ausencia de voluntad y por ende nulidad del contrato cuando:

• Uno de los sujetos intervinientes carece de existencia jurídica.
• Cuando la voluntad expresada en el contrato no le pertenece realmente al sujeto que se atribuye, es decir, cuando la firma ha sido falsificada.

Incapacidad absoluta

Hay personas a las que el Derecho les restringe las posibilidades de realizar actividades jurídicamente relevantes. A estas personas se les denomina incapaces absolutos. De esta manera el contrato celebrado por un incapaz absoluto será declarado nulo. Por ello, un contrato será considerado nulo cuando:

• Sea celebrado por un niño menor de 16 años.
• Sea celebrado por persona privada de discernimiento.

Objeto física y jurídicamente imposible

El objeto del contrato es la finalidad a la que está dirigida el acto de   contratar. Siendo así, un contrato tendrá objeto imposible cuando:

• Cuando se contrata para constituir una hipoteca de bien mueble.
• Cuando se arriende un predio sin ser administrador, propietario o poseedor.

Fin lícito

Hace referencia a la causa del contrato es la función económica del mismo. Teniendo en cuenta ello, un contrato será nulo, cuando.

• Cuando la causa del contrato sea contraria a la ley.

Simulación Absoluta

Se denomina simulación absoluta cuando por medio de un acto aparente se busca encubrir otro real.

• Cuando se presenta como contrato de arrendamiento a lo que en realidad fue compra-venta de un inmueble o viceversa.

Incumplimiento de alguna formalidad prescrita por la ley

Hay contratos a los que la ley les reconoce la existencia solo si cumplen con determinada formalidad. Así por ejemplo, el contrato de suministro se exige que dicho acto sea elevado a escritura pública para que se le considere como válido.

Nulidad Tácita

También se considera que un contrato es nulo cuando vulnera derechos fundamentales de las personas o transgrede la ley. En este supuesto, un contrato será considerado nulo cuando:

• Tras el alquiler de un predio, el propietario advierte que el inquilino lo está utilizando para fines ilícitos.

¿Qué dice la ley del desalojo por nulidad de contrato en el código civil de Perú?

La ley no regula específicamente los casos de desalojo por nulidad de contrato, ya que, como lo dijimos en otra parte, la ley peruana regula el desalojo “en general”. Entonces, el lector podrá preguntarse, ¿cómo desalojar a un inquilino que posee el predio con un contrato nulo?

Lo primero que debemos saber es que en un proceso de desalojo se discute la legitimidad de la posesión del predio arrendado. De esta manera, por un lado, el demandante por desalojo deberá acreditar ser propietario del bien y por otro el demandado, o sea el inquilino, deberá acreditar que posee dicho predio en virtud de un título. Bajo esta premisa, si el poseedor del predio no justifica su posesión en un título será considerado poseedor precario y por lo tanto podrá ser desalojado del predio.

Ahora bien, si un poseedor precario es aquel que posee un predio sin título, convendría, antes que nada, responder la pregunta ¿Qué se entiende por título?

Se entiende por título a cualquier acto de voluntad que autorice a un sujeto poseer el bien. Teniendo en cuenta ello, son títulos: los contratos de arrendamiento y los actos o comportamientos de los cuales se deduzca de manera concluyente que el propietario ha autorizado la posesión del predio.

En conclusión, el titulo fundamenta la posesión del inmueble o predio: si no hay título, no hay posesión legítima del bien.

Bajo estas premisas podemos comprender el desalojo por nulidad del contrato. Por ello, si durante el tiempo que dura el contrato se advierte la nulidad del mismo por alguna de las razones anteriormente expuestas, el propietario podrá demandar por desalojo, ya que, el título en el que se fundaba la posesión del inquilino ha desaparecido.

Debemos recordar que la nulidad extingue los efectos que haya generado el contrato. Por eso, un contrato declarado nulo extingue la posesión legitima haciéndola devenir en ilegitima o precaria, creando las condiciones para iniciar un proceso de desalojo.

En conclusión, es totalmente legitimo iniciar un proceso de desalojo por nulidad de contrato, ya que, con esta figura el poseedor que podría ser legitimo deviene en ilegitimo o precario.

El proceso de desalojo por nulidad

Con el panorama un poco más claro debemos saber cuáles son las vías procedimentales para iniciar un desalojo por nulidad de contrato.

Por lo general, en los procesos de desalojo no se discute la validez del título que fundamenta la posesión. Los casos más recurrentes de desalojo son los referidos al vencimiento del plazo del contrato o a la resolución del mismo por falta de pago; casos en los que no se cuestiona la validez del título, sino solo su vigencia.

Por esta razón cuando se interpone una demanda por nulidad de contrato, es decir, cuando se cuestiona su validez , casi siempre el juez que conoce el caso opta por remitir lo actuado a un juez competente para que verifique la validez del mismo. Solo no actuará de esta manera si el vicio del contrato es demasiado evidente , por ejemplo , cuando la firma del contrato es falsa , o cuando la persona que firmó el contrato no es capaz ( en los términos señalados en la primera parte del artículo). En este caso sí procedería la demanda por desalojo.

Entonces de lo dicho podemos concluir que para iniciar un proceso por desalojo por nulidad de contrato tenemos dos vías:

• La primera que consiste en interponer, primero, una demanda por nulidad de contrato vía proceso de conocimiento para que, luego, una vez declarada la nulidad del contrato judicialmente, recién interponer una demanda por desalojo.
• La segunda vía consiste en interponer directamente una demanda por desalojo debido a que el poseedor ha devenido en ilegitimo por causa de nulidad del contrato

¿Cómo empezar un desalojo por nulidad de contrato?

Antes de nada debemos asegurarnos de que el contrato celebrado incurre en alguna causal de validez enunciada y desarrollada al iniciar el artículo. Tras ello, según la particularidad del caso, debemos optar por alguna de las vías anteriormente enunciadas, es decir, debemos decidir si:

1) interponemos una demanda de nulidad de contrato vía proceso de conocimiento o 2) interponemos una demanda por desalojo sustentada en la nulidad del contrato.

Esta decisión debe estar motivada en la complejidad de caso, si UD considera que el caso es especialmente complejo debe optar por interponer primero una demanda de nulidad del contrato, para que, una vez declarada la nulidad recién empezar el proceso por desalojo.

Por otro lado, si la nulidad es evidente, lo más recomendable es interponer directamente la demanda de desalojo por nulidad del contrato.

¿Cuánto tiempo dura un juicio de desalojo por nulidad de contrato?

Para culminar con este artículo responderemos una de las preguntas que seguramente genera mayor inquietud entre los lectores.

Pues bien, como se mencionó al inicio del artículo, por lo general, para desalojar a un inquilino por nulidad de contrato se requiere afrontar 2 procesos uno de conocimiento para la nulidad y otro sumarísimo para el desalojo.

Teniendo en cuenta ello, el lector podrá deducir que si un proceso de desalojo por lo general dura de 1 a 2 años y si eso le sumamos otro año más que puede durar el proceso de nulidad estaría resultando un promedio de 3 años.

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