Que dice la ley del desalojo por vencimiento de contrato en el código civil de Perú
El código civil señala que vencido el plazo del contrato, si el inquilino permanece en el uso del bien alquilado, la ley da por supuesto que el contrato de arrendamiento o alquiler continúa, bajo las mismas condiciones que se acordaron en un inicio, esto se entiende así hasta que el arrendador solicite que se le devuelva el bien, solicitud que se puede hacer en cualquier momento, mediante carta notarial.
Por ello, tal como se dijo en otra parte, el vencimiento del plazo del contrato no es suficiente para que proceda nuestra demanda por desalojo, sino que es indispensable que, previamente, mediante una carta notarial se solicite al inquilino la devolución del bien. Ahora, si pese a ello, el inquilino no desocupa la vivienda, el camino queda libre para la interposición de la demanda.
También, la ley admite la posibilidad de ir al juicio de desalojo antes de que se venza el plazo del contrato. A este caso se le denomina demanda anticipada al vencimiento del plazo.
Aquí, el propietario corre el “riesgo” de que al vencimiento del plazo, el inquilino le entregue el bien por su propia voluntad. De ser así, es el propietario quien debe pagar todos los costos y costas del proceso.
El proceso de desalojo por vencimiento de contrato
Una vez que se ha vencido el plazo del contrato de arrendamiento o se ha cursado el aviso de conclusión del mismo, si el inquilino no devuelve el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y también tendrá derecho a cobrar la penalidad que se hubiere pactado en el contrato, o si no se acordó una penalidad en el contrato, tendrá el derecho a cobrar una suma de dinero que es igual a la renta del período precedente a la devolución efectiva del bien. El cobro de esta suma o de la penalidad es una sanción para el inquilino que sigue poseyendo de manera ilegal, y no significa de ninguna forma que el contrato de arrendamiento continúa.
Para ejercitar estos derechos se recurre al proceso judicial de desalojo por vencimiento de contrato, este proceso tiene por finalidad ponerle fin al contrato y devolverle la posesión del predio al arrendador, quitándoles la posesión a los inquilinos ilegítimos.
Cómo desalojar inquilinos al vencimiento de contrato
Se debe remitir una carta notarial requiriéndole al inquilino que desocupe el bien y lo entregue al propietario. Si el inquilino no desocupa la vivienda por su propia voluntad, la única manera de hacer que se desocupe el bien, cumpliendo la legalidad, es pedir al auxilio de la fuerza pública que es la única que puede desalojar a alguien de un predio de manera legítima, pero para ello hay que contar previamente con una sentencia del juez que le dé la razón al arrendador, y que declare fundada su demanda, para lo cual debe iniciar un proceso judicial de desalojo por vencimiento de contrato.
El proceso judicial termina con la sentencia del juez, si las partes no contradicen la sentencia (se entiende que ha sido “consentida”) o se vence el plazo para contradecirla (se entiende “ejecutoriada”), ese sentencia queda firme por lo que se puede pedir que se ejecute de inmediato, a dicha ejecución se le denomina lanzamiento, y una vez que la parte mediante su abogado lo pide al juez , éste ordenará el lanzamiento luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso.
El lanzamiento se hará contra todos los que ocupen el predio, no importa si estuvieron o no en el proceso ni si aparecen o no en el acta de notificación, el lanzamiento termina cuando se le entrega el bien completo y absolutamente desocupado al demandante. Incluso si dentro de los dos meses posteriores se acredita que el anterior ocupante ha vuelto a ingresar al predio, el ganador en el proceso de desalojo puede solicitar al juez que se realice un nuevo lanzamiento.
La demanda de desalojo por vencimiento de contrato
En la demanda:
Primero se debe identificar claramente al demandante y al demandado (señalando documentos de identificación y domicilios procesales), al juez competente para solucionar el caso y la vía procedimental en la que se tramitará el proceso.
Segundo, se explican los fundamentos de hecho (narración de los hechos que importan para el caso) y los fundamentos de derecho (las normas que amparan su derecho a que se le restituya el bien).
Tercero, se adjuntan como medios de prueba de todo lo que se declara, el contrato de arrendamiento y la carta notarial que requería la desocupación y entrega del bien. Recuerde que en este proceso no se discute quién es propietario del bien, así que no se necesita adjuntar ningún documento que pruebe la propiedad del bien.
¿Quiénes pueden demandar? Puede demandar todo aquel que considere tener derecho a que se le restituya un predio, puede ser el propietario, el arrendador, el administrador, etc.
¿Quién es el demandado? El demandado es cualquier persona a quien se le puede exigir que restituya el bien: el arrendatario o inquilino (por falta de pago o si su contrato ya venció), el sub-arrendatario (si el inquilino alquilo el predio a otro sin autorización), el precario (el que ocupa de manera ilegítima), etc.
¿Ante quién se interpone la demanda? Ante el Juez Civil, si la renta mensual es mayor a 1850 soles (o cinco Unidades de Referencia Procesal). Si la renta es menor a 1850 soles se interpone ante el Juez de Paz Letrado.
Cuánto tiempo dura un juicio de desalojo por vencimiento de contrato
Este proceso se tramita como un proceso rápido denominado proceso sumarísimo, sin embargo en la realidad este proceso puede tardar entre uno y dos años, y si terminado el proceso con la sentencia final, el demandado quiere contradecirla, apelará ante la instancia superior lo que podría duplicar el tiempo de espera.
El proceso a seguir es el siguiente:
- El juez al admitir la demanda, concederá al demandado cinco días para contestarla.
- Luego de ello, el Juez fijará fecha para la audiencia de saneamiento, pruebas y sentencia, todo en un solo acto, a realizarse dentro de los diez días siguientes a la contestación o vencido el plazo para contestar.
- En esta única audiencia, el juez evalúa las pruebas y escucha a los abogados y a las partes. La audiencia culmina con la sentencia
Como proceso sumarísimo, las pruebas que se evalúan son limitadas, el juez solo aceptara en la etapa de pruebas: el documento (contrato de alquiler), la declaración de parte (arrendador e inquilino) y sólo en algunos casos el juez ordenará que se realice una pericia (por ejemplo en casos en lo que se quiera verificar si el documento no ha sido falsificado, se ordenará una pericia grafológica).
La sentencia del juez puede ser contradicha por cualquiera de las partes a esto se le denomina apelación, el plazo para realizarla es de tres días luego de la notificación, la apelación suspende los efectos de la sentencia hasta que la Sala (o instancia superior) confirme o revoque la sentencia, esto quiere decir que no se puede pedir la desocupación del bien hasta que esa instancia superior no se pronuncie sobre el caso, aprobando la sentencia judicial de la instancia inferior.
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