Qué es el saneamiento físico legal de propiedades
Sanear es el acto por el cual se repara algo que se encuentra dañado.
En el mundo del derecho, el saneamiento de propiedades es el procedimiento mediante el cual se regulariza el derecho de propiedad de un predio a efectos de dejarlo apto para su inscripción en los registros.
Ocurre muchas veces , que el derecho de propiedad que se tiene sobre un bien no se encuentra perfeccionado, ya sea, por ausencia, pérdida o deterioro del título que acredita el derecho; o porque teniendo título de propiedad este no se corresponde con el bien existente en el mundo real ya sea porque se realizaron reparaciones, ampliaciones o demoliciones del bien.
En esos casos, la ley señala que es indispensable seguir un conjunto de pasos que nos permitan reparar (sanear) estos defectos con la finalidad de poder inscribir nuestro bien en los registros.
En qué consiste el saneamiento físico legal de propiedades
Consiste en reparar todos los defectos legales que impiden la inscripción de nuestro bien en los registros públicos. Tenemos que tener muy claro que la finalidad del saneamiento es lograr la inscripción.
Ahora bien, estos “defectos” pueden ser de múltiple naturaleza: obtención del título de propiedad del terreno sobre el cual se ha levantado una edificación, ya sea, una casa, un edificio, una quinta, etc.; también puede ser la declaratoria de fábrica, la rectificación de áreas y linderos, la prescripción adquisitiva, la inscripción de un edificio o condominio en el régimen de propiedad exclusiva y común. ENTRE OTROS.
Al margen de ciertas particularidades que puede tener cada procedimiento, el proceso general de saneamiento consiste presentar ante un notario por medio de un verificador el EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN el cual se encuentra conformado por el formulario registral (FOR) acompañado de otros documentos exigidos por la ley.
Los documentos que se acompañan al FOR son:
- Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los linderos y medidas perimétricas del terreno.
- Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva.
- Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
- Informe técnico de verificación.
El notario comprobará que se hayan cumplido con los requisitos legales, de ser así procederá con la inscripción del bien en el registro correspondiente.
Vale decir, que estos requisitos variaran en función del estado de legal de nuestro inmueble y del tipo de “defecto” que se quiera reparar.
Porque hacer un saneamiento físico legal
Hasta ahora, hemos insistido bastante en que la finalidad del saneamiento es la inscripción del bien en el registro público. No obstante, no hemos señalado cuáles son las razones por las cuales es importante inscribir un inmueble.
A nuestro entender, las razones en las cuales se sustenta la importancia de la inscripción son las siguientes:
- La inscripción de un bien proyecta un efecto protector sobre el mismo. Protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien -por ejemplo-mediante una compraventa, ya que, en ningún caso, este, puede alegar desconocimiento de lo registrado.
- La inscripción ofrece mayor seguridad para el tráfico. De hecho los compradores de inmuebles prefieren adquirir bienes inscritos antes que los que no lo están. Es un hecho, que la inscripción les da la garantía de que el bien le pertenece al vendedor.
Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de propiedades
El saneamiento de propiedades urbanas se encuentra regulado por la ley 27157 y su reglamento respectivo y la ley complementaria 27333.
El contenido de estas normas se caracteriza por ser complejo y esencialmente técnico. A continuación expondremos sus aspectos más resaltantes:
La ley regula tres procedimientos generales, lo cuales cuentan como formas de saneamiento: la regularización de edificaciones, la declaratoria de fábrica y los requisitos para adscribirse al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Ahora bien cada procedimiento cuenta con actos más pequeños o sub-procedimientos, los cuales también pueden ser considerados como actos de saneamiento en tanto que están orientados a “reparar” defectos legales.
LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Este procedimiento contempla el conjunto de pasos que deben darse para obtener un título apto para la inscripción de departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales, y construcciones de propiedad exclusiva.
Contiene los siguientes actos:
- La regularización de edificios, galerías, centros comerciales, quintos, etc.
- El saneamiento del título de propiedad, es decir, la obtención del título de propiedad del terreno sobre el cual se levanta una edificación. Este su procedimiento comprende al proceso de prescripción adquisitiva y la adquisición de títulos supletorios
- La rectificación de áreas y linderos
- La regularización de demolición
LA DECLARATORIA DE FÁBRICA
Se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un terreno. La declaratoria es el reconocimiento legal de dicha construcción.
Comprende los siguientes actos:
- La licencia de obra
- La declaratoria de fábrica.
EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
Es el régimen al cual se deben adscribir todas las edificaciones que cuenten con áreas exclusivas y con áreas comunes, como por ejemplo, los departamentos en edificios, las quintas, las galerías, etc.
Comprende los siguientes actos:
- La inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y común.
- Los acuerdos de la junta de propietarios.
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal
Como podrá notarse son muchos los actos que pueden ser considerados como actos de saneamiento. Todo ello en virtud, de que “sanear” significa simplemente reparar u solucionar un daño o defecto.
Ahora bien, el común denominador de todos estos es –sin duda alguna – su complejidad. Todos sin excepción se caracterizan por ser complicados y esencialmente técnicos. Por ello, solamente podrán ser llevados a cabo con la asesoría PERMANENTE de un abogado especialista en derecho inmobiliario.
Solo un abogado inmobiliario podrá proveerle de las herramientas técnicas y teóricas indispensables para el cumplimiento de los diversos requisitos y trámites (llenado de formularios, la reunión de títulos, planos arquitectónicos, informes catastrales, etc.) que exige la ley para sanear el derecho de propiedad sobre el bien.
De lo contrario, teniendo en cuenta la meticulosidad de los notarios al momento de verificar el cumplimiento de los requisitos legales, podríamos perder mucho tiempo y dinero en el intento de hacerlo por nuestra propia cuenta.
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