Qué es el saneamiento físico legal
Sanear es el acto mediante el cual se repara un defecto. En el mundo del derecho, sanear legalmente significa perfeccionar el derecho de propiedad que se tiene sobre un bien, reparar sus defectos con la finalidad de dejarlo “apto” para su inscripción.
Ahora bien, ¿A qué se hacer referencia con perfeccionar el derecho de propiedad? ¿Existe – acaso- un derecho de propiedad imperfecto?
Ocurre muchas veces que a pesar de que en el mundo real poseemos un bien como si fuéramos los propietarios del mismo, no tenemos un documento que acredite nuestro dominio. En ese caso, contaremos con un derecho de propiedad imperfecto. De ser así, tenemos el deber de acudir a un notario o juez para que perfeccione nuestro derecho de propiedad por medio del otorgamiento de un título.
Solamente teniendo un título podremos cumplir con la finalidad última del saneamiento, la cual es la inscripción de nuestro derecho en los registros públicos.
En qué consiste el saneamiento físico legal
El saneamiento es un procedimiento, y un procedimiento no es más que un conjunto de pasos orientados a la consecución de un fin practico. Dicho fin para el caso del saneamiento es, como lo anotamos, la inscripción del bien en el registro.
Ahora bien, debemos saber que para registrar un bien se requiere de un presupuesto, este es, contar con un documento que acredite que tenemos un derecho de propiedad sobre el bien que pretendemos registrar. A este documento se le conoce como título de propiedad
Entonces para sanear completamente un inmueble primero se debe sanear el título de propiedad. Es decir, tenemos que contar con un título “apto” para el registro. Evidentemente, si ya contamos con un título apto para el registro, no es necesario sanearlo y debemos proceder a registrar nuestro bien directamente.
Entonces, resumiendo en el proceso de saneamiento legal de un inmueble podemos distinguir dos etapas:
1) El saneamiento del título de propiedad. Es decir, el procedimiento orientado la obtención de un título apto para el registro
2) La inscripción del bien en los registros públicos. La cual se produce después de haberse obtenido el título de propiedad.
Porque hacer un saneamiento físico legal
Hasta el momento, hemos señalado que el objetivo del saneamiento es inscribir el derecho de propiedad de los bienes inmuebles. Siendo así, a esta afirmación le sigue automáticamente la siguiente pregunta:
¿Porque es necesario cumplir con todos estos requisitos? o mejor dicho ¿Porque es necesaria la inscripción del inmueble?
Consideramos que existen dos razones para ello.
- Con la inscripción se proyectan sobre el bien una serie de efectos protectores. Por ejemplo, la inscripción protege al propietario de terceros que de mala fe pretendan comprar o vender el inmueble, ya que, nadie puede alegar el desconocimiento sobre alguna inscripción.
- Otra razón- por la cual es importante registrar el inmueble- es que este acto facilita su transferencia. Así por ejemplo, en caso de que se pretenda enajenarlo, con el registro, se les brinda seguridad a los potenciales compradores del bien, ya que, es un hecho constatado, que los compradores prefieren adquirir inmuebles saneados.
Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal en Perú
Como lo anotamos, el saneamiento es el procedimiento mediante el cual se repara el derecho de propiedad defectuoso a efectos de inscribirlo en los registros públicos.
Ahora bien, los procedimiento que se deben seguir para el saneamiento son diversos, ya que, diversos son –también – los defectos que puede tener el derecho de propiedad sobre un bien.
A continuación enumeraremos los principales procedimientos o actos de saneamiento que prevé la ley:
La regularización de edificaciones
Este proceso comprende todos los actos orientados a sanear el derecho de propiedad de construcciones levantadas sobre un terreno como casas, departamentos en edificios, quintas, galerías, centros comerciales y otras unidades inmobiliarias.
Comprende los siguientes procedimientos:
- La inscripción de las edificaciones con título de propiedad
- La inscripción de las edificaciones sin título, para la cual se tiene que seguir un procedimiento de saneamiento del título.
- El saneamiento del título de propiedad, el cual consiste en obtener un documento, por la vía judicial o notarial, que acredite el derecho de propiedad sobre el terreno sobre el cual se alza el bien. Contempla a su vez dos procedimientos: La prescripción adquisitiva de dominio y la formación de títulos supletoria.
- La rectificación de áreas y linderos.
- La regularización de ampliaciones y modificaciones al predio
- La regularización de demolición.
La declaratoria de fábrica
Se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un terreno. La declaratoria es el reconocimiento legal de dicha construcción.
Comprende los siguientes actos:
- La licencia de obra
- La declaratoria de fábrica.
El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
Es el régimen al cual se deben adscribir todas las edificaciones que cuenten con áreas exclusivas y con áreas comunes, como por ejemplo, los departamentos en edificios, las quintas, las galerías, etc.
Comprende los siguientes actos:
- La inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y común.
- Los acuerdos de la junta de propietarios.
El saneamiento físico legal de predios
El saneamiento de predios es el acto o conjunto de actos que se realizan con el fin de reparar los defectos que pueda tener el derecho de propiedad sobre un predio. Todo ello con la finalidad de lograr su inscripción en los registros públicos
Debemos entender por predio a todo bien inmueble que se encuentre bajo la posesión de alguna persona. Siendo así, calificarán como predios: Los terrenos, los edificios, las casas, las quintas, las galerías, etc.
Los actos que se tienen que seguir para sanear un predio se encuentran regulados por las leyes 27157 y 27333 en caso de que se trate de predios urbanos y por la ley 27161 en caso de que se trate de predios rurales.
El saneamiento físico legal de terrenos
El saneamiento de terrenos es el conjunto de pasos por los cuales se busca reparar los defectos de los que “adolezca” el derecho de propiedad que se tenga sobre un terreno con la finalidad de que este sea inscrito en el registro público.
Como se sabrá, el terreno es un concepto más restringido que predio. Por terreno se entiende aquel espacio físico sobre el cual se levanta una edificación. En nuestro medio podemos encontrar terrenos urbanos y terrenos rústicos.
El saneamiento de terrenos urbanos se encuentra regulado por el primer título de la ley 27157 y por su reglamento. En cambio el saneamiento de terrenos rurales se encuentra en la ley 27161.
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal
El saneamiento físico legal es uno de los procedimientos más complejos que existen en nuestro medio legal. Como podrá advertir cualquier lector que haya tenido la oportunidad de pasar por este proceso o a aquel que haya seguido las líneas generales de este artículo, podrá dar fe de la inmensa cantidad de documentos y la complejidad de los trámites.
El expediente de verificación, los informes catastrales, los planos urbanístico son solamente algunos de los requisitos que se debe reunir para poder inscribir nuestro derecho en el registro, lo cuales solamente pueden ser conseguidos si se solicita adecuadamente y ante la autoridad pertinente.
Siendo así, consideramos que solamente un abogado especialista en derecho inmobiliario podrá brindarle las herramientas legales y técnicas que le permitirán afrontar satisfactoriamente un proceso tan complejo como el saneamiento.
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