El Dr. Collins Salvador Bejarano fue invitado por ATV para analizar el desalojo de cerca de 10 familias que aparentemente fueron estafadas, pues compraron sus departamentos a la promotora La Castellana, a través de préstamos de la financiera Edypyme Raíz. Sin embargo, la empresa crediticia asumió la administración de la inmobiliaria luego de que esta quebrara. La entrevista se realizó en Julio de 2015.
¿Cómo es que estas personas fueron desalojadas?
Estas personas inicialmente compraron un proyecto en planos, entonces solo compran una expectativa de lo que a futuro va a existir. En este plazo, entre que compra y el bien logra existir y se inscribe en registros públicos, en todo este tiempo el inmueble aun aparece en la ficha a nombre del propietario constructor. Si el constructor se endeuda para financiar su deuda, y no paga esta deuda, podría legítimamente rematar el inmueble y desconocer los derechos de quienes compraron el bien futuro.
Esta es una de las situaciones que la norma debe contemplar. Existe este riesgo porque la ley no se ha actualizado, que no permita que estos papeles futuros puedan inscribirse, haciéndose en esta ficha una anotación, por lo menos en la ficha madre, para que los terceros puedan conocer que existen estas personas, y así se puedan hacer prevalecer su derecho.
Pero el proyecto terminó de construirse y se entregaron los departamento, ¿por qué no se entregó la ficha?
Porque quizá la constructora no terminó con el procedimiento, porque es todo un trámite en donde las autoridades deben estar vigilantes. Puede ser que la constructora se atrasó en su deuda, y puede ser que la financiera ha rematado los inmuebles basándose en la hipoteca que tiene con la constructora.
En este caso la constructora quebró y la financiera asumió. Hay una situación aparentemente irregular porque en todo caso la financiera al momento de demandar lo ha hecho contra el constructor, pero ellos ya habían tomado la administración de la constructora quebrada. Por tanto, ellos mismos han sido demandantes y demandados, perjudicando a los terceros que no tienen ninguna oportunidad de protegerse.
¿Cuándo las constructoras son pequeñas es mejor que el financiamiento sea con un Banco?
Lo que se recomienda en estos casos, es que compren su departamento a través de un crédito hipotecario, a través de una entidad bancaria seria, y que el banco le asegure que va a desembolsar al constructor el dinero de su crédito conforme va avanzando, por etapas.
¿Procede el desalojo?
Formalmente lo que hizo la financiera es ejecutar su hipoteca, como la otra parte no se ha defendido, el juez ha dictado sentencia porque no conoce la situación particular. Y el juez ordena a que se desocupe. SI no salen la fuera pública ordena que se retiren. Pero pueden pedir la nulidad de este proceso si se comprueba que ha habido un fraude.
¿Qué es lo primero a tomar en cuenta al comprar un departamento en planos?
- Primero hay que contar con asesoría legal.
- Hay que estar muy atenta a estas cláusulas. El comprador está desprotegido si no cuenta con una asesoría legal.
- Por otro lado, hay que ver la titularidad del inmueble, viendo quiénes son los propietarios reales.
- Ver si el inmueble tiene algún tipo de cargas o hipotecas.
- Además de esta parte legal, se debe verificar la vigencia de los poderes de quienes firman los poderes de la empresa y
- Revisar los antecedentes comerciales de la empresa, entrando a “Mira a quién le compras” en Indecopi para ver si la empresa presenta quejas.
