La nueva ley de desalojo en 15 días en Perú

La nueva ley de desalojo

Cuando decidimos alquilar  un inmueble,  analizamos los “pro y los contra” de tomar dicha decisión. Definitivamente, una de las cosas que más nos motiva a alquilar una  casa, es la idea de poder obtener beneficios económicos  sin la necesidad de ocupar mucho tiempo.

 Ahora bien, cuando nos ponemos a analizar los contra, sin duda alguna , lo primero (¡pero lo primero!) que se nos viene a la mente , es la posibilidad de encontrarnos con un inquilino que no nos pague la renta  y que en consecuencia nos veamos en la indeseada situación de  recurrir a un proceso de desalojo

    Los procesos de desalojo pueden durar  entre  2 y 4 años, ya que, se tienen que pasar  varias etapas, ( interposición de la demanda, presentación de pruebas, conciliación ,  apelación ,incluso hasta casación) convirtiendo, el sueño de obtener  dinero  sin  emplear mucho tiempo  en una verdadera pesadilla.

Sin embargo , en los últimos meses , se  ha promulgado una ley , que tiene por principal característica acelerar los procesos de desalojo , siempre  y cuando concurran ciertas  circunstancias ;  a esta  ley se le  conoce  como la  ley de desalojo por  inclusión de  clausula de  allanamiento futuro o simplemente ,  “ ley del inquilino moroso”.

 Siendo asi, para  entender lo que dice la ley del inquilino moroso, empecemos, primero, por  saber ¿qué es un inquilino moroso?

¿Qué es un inquilino moroso?

 Como sabemos, un inquilino, es  aquella persona que vive en una casa a  cambio de una contraprestación denominada pago, que por lo general se otorga cada mes y que muchas veces le llamamos, en el  uso coloquial, “mensualidad”.

Ahora bien, analizando lo  dicho, podemos notar la existencia de  dos  sujetos:

 1) La existencia del inquilino, que tiene  el derecho  de vivir  en la  casa, a cambio de cumplir con la obligación  de pagar

2) La  existencia de un “dueño”, que  tiene la  obligación de “entregar” la  casa al inquilino para su uso, a cambio del derecho a  percibir un pago.

Pues bien,  los sujetos que conforman esta  relación tan simple y tan conocida, adquieren, cada uno, un  nombre especial en el mucho del derecho: al  sujeto que conocemos como inquilino se le denomina  “arrendatario” y  al  dueño de la casa  se le denomina “arrendador”.

Lo mismo  ocurre con el objeto de  la obligación principal de esta relación .Siendo asi, a la “mensualidad” se le denomina renta.

Como se dijo, las partes (el arrendador y el arrendatario) tienen derechos y obligaciones. Ahora bien,  en caso de que alguna de las  partes, ya sea arrendador o arrendatario, no cumpla con sus  obligaciones incurrirá en mora.

Por lo tanto se le llamara “inquilino moroso”  a  los  arrendatarios que  no cumplan con el pago de  su  obligación principal: la renta.

¿Qué dice la ley de desalojo en 15 días?

Esta  nueva ley  permite al  arrendador  desalojar al  arrendatario en un plazo de quince días, siempre  y cuando, concurran las  siguientes circunstancias:

1.    Que se haya  firmado  un contrato de arrendamiento, en el que se haya incluido  una  clausula denominada: clausula de allanamiento futuro.

2.     Que las firmas  de dicho contrato estén legalizadas por un notario público o, en su defecto, por un juez de paz.

3.    Que  el plazo del contrato se haya  vencido o  que se haya resuelto por falta de pago.

¿Qué es la clausula de allanamiento futuro?

La clausula de allanamiento futuro es aquella por la que el inquilino se compromete a abandonar el predio en caso de que  se haya vencido el contrato, o que haya quedado resuelto por incumplimiento de 2 meses más quince días de renta.

 De ser así, es decir, en caso de que  haya  vencido el contrato o que el arrendatario  no haya  cancelado  la renta correspondiente  a dos meses y quince días, el  arrendador podría  iniciar un proceso de desalojo por clausula de allanamiento fututo.

¿Cómo empezar un desalojo de inquilino moroso?

   Como se dijo, las condiciones  básicas para un proceso  de  desalojo son:

 i)             Que se haya  firmado  un contrato de arrendamiento, en el que se haya incluido  una  clausula denominada: clausula de allanamiento futuro.

ii)            Que las firmas  de dicho contrato estén legalizadas por un notario público o, en su defecto, por un juez de paz.

iii)          Que  el plazo del contrato se haya  vencido o  que se haya resuelto por falta de pago.

Siendo  así, este proceso lo podemos resumir  en 3 pasos:

• Paso 1: Una vez  vencido el  contrato o habiendo pasado 2 meses  y quince días de retraso en el pago de la renta, el arrendador interpone la demanda  con los requisitos previstos por la  ley.
• Paso 2: Admitida la demanda, se le comunica al inquilino que dentro de un plazo máximo de 6 días, debe contestar acreditando la vigencia del contrato o reconociendo y cancelando la deuda.
• Paso 3: En caso de que no conteste , se emitirá una orden de desalojo dentro de quince días hábiles

¿Qué es el registro de deudores judiciales morosos?

Esta es una de las novedades de la nueva ley, ya que, mediante ésta, el Estado  crea un registro en el que se pueden inscribir a todos deudores judiciales. Siendo asi, ahora se le brinda la opción al ejecutante de inscribir al arrendatario moroso  que fue desalojado por falta de pago  de la  renta, en un registro de carácter público y gratuito.

 De esta manera, a partir de ahora, los arrendadores podrán saber de manera previa a  la celebración del contrato de arrendamiento sobre  “la vida pasada” de los inquilinos en  materia de alquiler de predios,

Ahora bien, antes de culminar con este apartado, es  indispensable que  aclaremos dos  cuestiones  sobre este asunto:

1.    Que la inscripción de los  inquilinos morosos en  el  libro de deudores judiciales no es automática ni obligatoria, sino que  procede  solo a pedido de parte.

2.   Que dicha inscripción solo procede  en los casos de incumplimientos de deudas determinadas por resolución judicial firme; es decir, mientras no haya un pronunciamiento judicial que declare la  existencia de  la deuda, el arrendador no podrá inscribir al  deudor  moroso.

¿Cuánto tiempo dura un juicio de desalojo de inquilino moroso?

 Como se dijo en otra  parte,  a pesar de que la  ley  señala plazos  determinados para  la  duración  los procesos, éstos no suelen cumplirse en la vida práctica.  Lo dicho es válido, incluso, para  el  novísimo proceso de desalojo por allanamiento futuro que  se caracteriza por ser  más  rápido que el anterior.

Pese a ello,  se puede determinar una  duración determinada de por lo menos 2 meses a partir de la interposición de la demanda. Como se dijo, lo positivo de este nuevo procedimiento es que  no admite la posibilidad de interponer medios impugnatorios. Es decir,  la  suerte de las partes estará echada, definitivamente con a la decisión del juez.

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