Lo que debe saber antes de Comprar un Departamento en Planos o en Proyecto
El crecimiento sostenido que ha tenido nuestra economía en los últimos años, ha motivado que muchas personas puedan hacer realidad el sueño de la casa (departamento) propia, ante la gran oferta inmobiliaria existente.
Una de las formas más recurridas en la compra de inmuebles es la de la compra de departamentos en plano o en proyecto por la ventaja económica que ofrecen sus precios. Sin embargo este menor costo tiene su origen en los riesgos que ofrecen este tipo de compras. Esta situación se viene evidenciando en los últimos tiempos donde muchas personas que ha comprado bajo esta modalidad han sufrido y sufren una serie de inconvenientes tales como: la no existencia del bien ofrecido, la entrega de un bien distinto al convenido o sin la debida independización ante los Registros Públicos o sin el levantamiento de la hipoteca existente sobre el terreno matriz.
Estos hechos nos motivan, en esta oportunidad, a tratar sobre la naturaleza de los contratos de compraventa de bien futuro, a fin de que los interesados en comprar un inmueble bajo esta modalidad tengan en cuenta sus riesgos y tomen las medidas del caso para evitarlos.
En los contratos de compra venta de bien futuro la transferencia de la propiedad se encuentra sujeto a la condición de que el bien llegue a tener existencia, POR LO QUE EN TANTO NO EXISTA EL COMPRADOR NO ES DUEÑO DE NADA SINO TAN SOLO DE UNA EXPECTATIVA, a pesar que pueda ya haber desembolsado parte o todo el precio de venta.
Esta situación es muy riesgosa para el Comprador, pues a pesar de haber cancelado todo el precio de venta a la Constructora no tiene la certeza (a pesar de que se pueda haber pactado por escrito tal obligación) de que realmente llegue a existir el bien futuro y si existe que cumpla con todas las características pactadas y se encuentre debidamente inscrito en Registros Públicos.
De otro lado, las Constructoras o Inmobiliarias que venden bienes futuros (departamentos en planos o en proyecto) para financiar la construcción de estos bienes, en la mayoría de los casos, han otorgado en hipoteca el terreno (sobre el cual se va a desarrollar el proyecto inmobiliario) a favor de un Banco a fin de conseguir el financiamiento que le permita culminar con el proyecto.
Esta situación también es peligrosa para el Comprador, pues existe el riesgo de que la Constructora no cumpla con cancelar el crédito que el Banco le ha concedido para financiar el proyecto, lo que, en el peor de los casos, conllevaría a una ejecución de la hipoteca por parte del Banco y a un inminente remate del bien sin que el adquiriente puede oponerse, pues dicha hipoteca se encontraba ya inscrita en la ficha del inmueble con anterioridad a su compra, en cuyo caso el Comprador perdería su adquisición aunque después pueda iniciar una acción por daños y perjuicios contra la Constructora.
Ante tales riesgos, se recomienda que los contratos de contrato de compraventa de bien futuro se establezca una cláusula donde se indique expresamente que el inmueble llegará a tener existencia legal para las partes, en la fecha de su inscripción en los Registros Públicos. En tal sentido, solo una vez inscrito el bien, dicho contrato surtirá plenos efectos y se producirá la transferencia de la propiedad a favor del comprador. Con esta cláusula el vendedor de un bien futuro se obliga a entregar el inmueble a favor del adquiriente debidamente independizado ante los Registros Públicos.
Si bien es cierto el contrato de compraventa de bien futuro por su propia naturaleza genera muchos riesgos que la ley no ha podido cubrir, la práctica comercial y en particular la realizada por los Bancos, ha creado formas contractuales que permiten minimizar casi en su totalidad los riesgos en este tipo de contratos para los compradores y asegurar que tanto las Constructoras como las Inmobiliarias cumplan con todas las obligaciones pactadas no solo a favor del Banco sino también a favor de todos aquellos compradores a los que el Banco haya financiado la compra del bien futuro, en razón que el Banco tomará todas las provisiones para que exista físicamente el bien y se independice luego a favor del comprador, porque solo así podrá constituirse una hipoteca en forma individual que garantice el préstamo que otorgó a favor del comprador para que éste pueda pagar el precio del bien futuro.
Es así que en este tipo de contratos de compraventa de bien futuro se recomienda que el interesado en adquirir un departamento en planos, PREFIERA UNA PROYECTO AUSPICIADO POR ALGUNA ENTIDAD BANCARIA, por las siguientes razones: El auspicio significa que el Banco le ha otorgado ya una línea de crédito al Constructor para que pueda financiar la ejecución de la obra, lo que implica que previamente la entidad Bancaria ha evaluado los antecedentes así como la solvencia comercial y financiera de la empresa Constructora. El Banco le brinda una línea de crédito al Constructor a cambio de que las personas interesadas en el proyecto financien el precio de la compra del bien futuro (departamento, cochera, depósito, etc.) con dicha entidad bancaria. Para evitar que el Constructor incumpla con la obra el Banco solo le hace entrega de los fondos por avances de obra, es decir que si el Constructor no cumple con el progreso pactado el Banco no le desembolsa el dinero. Esta hecho como se comprenderá obliga al Constructor a ser diligente y cumplir con los avances en la fechas establecidas.
Otra medida que adoptan los bancos es que si el interesado en la compra aprueba el crédito para pagar el precio de venta del bien al Constructor, dicho dinero no le es desembolsado a éste a la firma de la minuta o escritura como ocurre generalmente, sino que es retenido y recién pagado contra la entrega del bien independizado a favor del comprador, lo que garantiza que el Constructor cumplan el contrato a cabalidad para liberar dicho pago.
Nuestras recomendaciones antes de comprar un bien en plano:
• Ante el caso objeto de consulta, recomendamos que el precio a pagar por los bienes que son de su interés, no sea pagado en su totalidad con recursos propios, sino solo una pequeña parte del precio y mediante un contrato de Arras Confirmatorias. Por decir un entre un 5 a 10% del valor del precio de venta y que el saldo restante del precio sea pagado a través de un crédito bancario.
• Esta figura conllevaría a que el Banco que le conceda el crédito, en defensa de sus propios intereses adopte las medidas descritas que garanticen el cumplimiento de todas las obligaciones de la empresa Constructora, tales como la independización y el levantamiento de la hipoteca.
• Si el Banco que le otorga el financiamiento no es el mismo que auspicia el proyecto, puede solicitarle una carta fianza a dicha entidad financiera que garantice el cabal cumplimiento de las obligaciones de la Constructora a la que auspicia. En dicho caso, si la Constructora no cumpliera con sus obligaciones, se puede solicitar la resolución del contrato y con la carta fianza exigida se cancela la deuda bancaria, de tal forma que queda liberado ante el Banco, sin perjuicio de que pueda iniciar acciones legales ante la Constructora.
• La evaluación del proyecto y de la aprobación del crédito demora en promedio 10 días útiles.
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