La nueva ley del desalojo express

El desalojo express

El día 28 de mayo del 2014 se publicó en el diario El Peruano la Ley N° 30201 conocida como la “Ley del Desalojo Express o Desalojo Rápido” que establece un serie de cambios para agilizar el proceso actual de desalojo pero solo para los casos de desalojos por vencimiento de contrato y por falta de pago que cumplan con las exigencias que establece dicha norma. Asimismo crea un Registro de Deudores Judiciales Morosos, en donde – entre otros – pueden también inscribirse a los inquilinos morosos.

Para explicar los alcances de esta norma hemos estimado conveniente analizarla a través de preguntas y repuestas:

¿Qué es la Ley del Desalojo Express o Desalojo Rápido?

Es una ley que busca agilizar el trámite de los procesos judiciales de desalojo reduciendo su tiempo de duración.

¿Esta Ley es aplicable para todo tipo de Desalojos?

No, solo es aplicable para los desalojos por falta de pago y para los desalojos por vencimiento de contrato, siempre y cuando que cumplan con las exigencias establecidas en dicha norma.

¿Cuáles son las exigencias que establece dicha ley para poder aplicar al Desalojo Express?

Esta ley señala que pueden aplicar al desalojo rápido, aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles en los cuales el Arrendador haya pactado con el Arrendatario una Cláusula de Allanamiento a un futuro proceso de desalojo.

¿En qué consiste esta “Cláusula de Allanamiento?

Es una cláusula en virtud del cual el arrendatario renuncia expresamente a oponerse o contradecir un futuro juicio de desalojo por vencimiento de contrato o por falta de pago (salvo que demuestre que el contrato aún no ha vencido o acredite que se encuentre al día en el pagos de sus rentas), lo que permitirá que el Juez – en dichos procesos – pueda expedir sentencia y la orden de lanzamiento en un menor tiempo que la forma regular, evitando así que la otra parte puede dilatar el proceso alegando justificaciones de cualquier tipo con el fin de no devolver el inmueble.

¿La Ley establece algún modelo de la “Cláusula de Allanamiento?

No lo establece, pero facilitamos para nuestros seguidores un ejemplo:

CLÁUSULA XYZ: EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, declaran que éste último se somete a la cláusula de allanamiento a futuro, establecida en el Artículo 594° del Código Procesal Civil, por lo que en caso de incurrir en más de dos meses y medio de incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse vencido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los términos del mencionado artículo.

En consecuencia EL ARRENDATARIO se compromete a contradecir o a oponerse a la demanda de desalojo solo si demuestra que ha realizado los pagos de la renta convenida en la forma y oportunidad pactada o que el contrato aún no ha vencido.

¿Con la Cláusula de Allanamiento, se evita que el arrendatario pueda apelar la orden de Lanzamiento del Juez?

No, la ley del desalojo express señala que para que proceda el lanzamiento no es suficiente la sentencia del Juez que ordena la desocupación, sino que dicha resolución haya quedado firme, esto es que no haya sido apelada por el arrendatario o si habiendo sido apelada, ésta ha sido confirmada por el Juez Superior en la última instancia.

Es importante precisar que el derecho a recurrir a la doble instancia es una garantía constitucional, en virtud del cual toda persona tiene derecho a impugnar los fallos judiciales, por lo que no puede prohibirse de modo alguno el derecho de apelar a ninguna persona.

Sin embargo, si bien queda claro que, en teoría el arrendatario podría apelar la sentencia para dilatar la entrega del inmueble (a pesar de haber pactado la cláusula de allanamiento), consideramos que es muy poco probable que lo haga por que no solo se expone a una multa por parte del Juez por su conducta temeraria y dilatoria, sino que además le serviría de poco, pues el Arrendador puede solicitarle al Juez la entrega anticipada del bien, vía una medida cautelar, con la sola obtención de la sentencia de primera instancia.

¿Qué sucede con las rentas impagas?

Sin perjuicio de la acción judicial de cobranza de las rentas impagas que pueda realizar el Arrendador, la ley del desalojo express también ha creado un Registro de Deudores Judiciales Morosos, por lo que éste también podrá solicitar la inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos de su deuda reconocida judicialmente, la misma que se mantendrá vigente hasta que se cancele dicha obligación.

¿Cuándo entra en vigencia la Ley del Desalojo Express?

Esta ley entra en vigencia a los 45 días hábiles posteriores a su publicación. La norma también establece que en 30 días hábiles el Poder Ejecutivo deberá dictarse su respectivo Reglamento.

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