Preguntas frecuentes sobre el desalojo en el Perú

En la presente nota buscamos resolver sus principales dudas sobre el proceso de desalojo.

¿Cómo echar a un inquilino que no paga el alquiler?

La única forma de echar a un inquilino moroso es a través de un proceso de desalojo. Siendo así , una vez cumplidos los 2 meses más quince días de retraso en el pago, el arrendador deberá cursar una carta notarial en la que solicite la devolución del bien y el pago de las rentas atrasadas , debiendo otorgar un plazo no menor de quince días para ello.

Si pese a ello, el arrendatario no cumple con el pago de la renta o se niega a abandonar y devolver el predio, se deberá interponer una demanda de desalojo por falta de pago.

¿Cómo sacar un inquilino que malogra la vivienda?

Se deberá interponer una demanda de desalojo por resolución de contrato. Recordemos que la resolución del contrato extingue las obligaciones reciprocas de las partes.

Debemos recordar, que el artículo 1697 Código Civil señala expresamente las razones por las que se puede resolver un contrato de arrendamiento:

Por falta de pago
Por darle(al bien) un destino distinto de aquel para el que se le concedió expresa o tácitamente.
Por permitir un acto contrario a las buenas costumbres
Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin la aprobación escrita del arrendador.
Si el arrendador o arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones

Siendo así, el inquilino que malogra la vivienda alquilada incurriría en la causal número 5 de resolución de contrato, ya que, con su forma de actuar incumpliría con una de sus obligaciones más importantes (según el artículo 1681 del código civil) esta es: el cuidado del bien. Con el contrato resuelto, no tendría razón alguna para usar el inmueble. Por eso, una vez resuelto el contrato el camino queda libre para que el arrendador interponga una demanda por desalojo.

¿Se puede sacar a un inquilino sin orden de desalojo?

Si nos encontramos frente a un inquilino que se niega a abandonar voluntariamente el bien, es imposible “sacarlo” de bien sin una orden de desalojo. En nuestro ordenamiento jurídico prohíben terminantemente la auto tutela de los derechos, por el contrario, mediante el establecimiento de procedimientos busca precisamente solucionar de manera pacífica los conflictos de intereses entre los particulares.

¿A partir de cuándo se considera un inquilino moroso cuando un inquilino no paga a tiempo?

Un inquilino incurre en mora desde momento en que incumple con la obligación que asumió al momento de celebrar el contrato de arrendamiento. No obstante, para poder demandar por desalojo se requiere que hayan transcurrido 2 meses más 15 días de retraso en el pago de la renta.

¿Puedo sacar a un precario yo mismo después de una intrusión en mi propiedad?

No. Si el poseedor precario no se retira del predio voluntariamente, no podemos utilizar la fuerza propia para echarlo del inmueble. Para poder sacarlo es necesario acudir a un juzgado e interponer una demanda por desalojo por ocupante precario.

¿Qué es el desalojo administrativo?

Es aquel proceso de desalojo que se tramita ante un notario o ante alguna entidad administrativa del Estado. Se trata de una figura no regulada en nuestro país.

¿Se puede recuperar el dinero después de un desalojo por falta de pago de alquileres vencidos?

Si, definitivamente se puede. Incluso en la misma demanda por desalojo se puede incluir el pedido de pago de las rentas atrasadas. De ser así, el juez tendrá el deber de pronunciarse sobre el asunto.

Si la sentencia es favorable para el arrendador, el juez deberá indicar la forma y plazo para ejecutar el pago de los arriendos adeudados. Ahora bien, si el inquilino no procede de esta manera, es decir, si no incluye en la demanda de desalojo, el pago de las rentas atrasadas, siempre tendrá expedito el proceso ejecutivo para hacer valer su derecho.

¿Los desalojos de vivienda deben pasar por la policía?

Si los desalojos se realizan con el apoyo de la policía. Una vez emitida la orden del lanzamiento, el juez realizará las coordinaciones correspondientes con la policía para hacer cumplir la sentencia.

¿Cuánto tiempo dura el lanzamiento de desahucio con la nueva ley?

La ley señala que todos aquellos arrendatarios que hayan celebrado contratos de arrendamiento en los que se haya incluido la cláusula de allanamiento futuro se podrán acoger a un procedimiento especial de desalojo, al que el uso común le ha denominado “desahucio express”.

Según este nuevo procedimiento, una vez admitida la demanda de desalojo, se le otorgan 6 días al inquilino para que conteste sobre el pago de las rentas adeudadas o sobre la vigencia del contrato; en caso contrario, el juez deberá ordenar el lanzamiento en un plazo de 15 días.

¿Cómo saber al momento de firmar un contrato que no fui un inquilino moroso antes?

Es simple, para salir de dudas, se deberá consultar al registro de deudores judiciales. En dicho registro constan los nombres de todos aquellos deudores cuya calidad de tal ha sido determinada por un juez.

¿Mi inquilino no paga el alquiler desde 2 meses, puedo lanzar un desahucio?

Sí, aunque deberá esperar quince días mas , ya que , el código civil señala que el contrato de arrendamiento se resuelve cuando el inquilino se retrasa en el pago por un periodo de 2 meses más quince días.

Siendo así, el arrendador, puede demandar el desalojo por resolución de contrato.

¿Quién trae la notificación de desahucio al inquilino?

Una vez consentida o ejecutoriada la demanda el juez deberá ordenar el desalojo. Sin embargo, antes de hacer efectivo el lanzamiento, deberá notificar al ocupante otorgándole un plazo perentorio para que se retire de predio pacíficamente. La notificación la lleva el encargado de las notificaciones del poder judicial.

¿Qué hacer cuando un inquilino no paga el alquiler a la fecha pero con retraso?

Se deberá solicitar el pago de la renta por medio de una carta notarial, en la que se solicite el cumplimiento puntual del pago de la renta, ya que, en caso contrario, el contrato quedará resuelto

¿El procedimiento de desalojo de precarios es rápido con la nueva ley también?

No. El nuevo procedimiento de desalojo rápido solamente rige para los procesos de desalojo por vencimiento del plazo y por resolución del contrato por falta de pago.

Si queremos desalojar a un precario debemos interponer un demanda de desalojo por ocupación precaria para que se tramite por el procedimiento “ordinario” de desalojo.

¿Dónde puedo consultar el registro de deudores judiciales morosos antes de firmar un contrato?

Según la nueva ley se creara el registro de deudores judiciales morosos. Tal registro tendrá carácter público y será de libre acceso a los ciudadanos , ya que , se CREARÀ una plataforma virtual para ello.

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