Qué es un reglamento interno de edificio
Las personas que son propietarias de determinadas secciones al interior de un edificio, por lo general, se encuentran adscritas a un régimen especial de propiedad, denominado régimen de propiedad exclusiva y común.
La característica fundamental de este régimen reside en que los dueños además de ser propietarios de secciones exclusivas del edificio son a la vez copropietarios de determinados espacios comunes como los pasadizos, escaleras, ascensores, etc.
Es en ese marco, en que la ley, con la intención de ordenar las relaciones entre los propietarios especialmente en lo relativo al ejercicio de su derecho de propiedad, exige que se establezcan un conjunto de normas orientadas, precisamente,a fijar las obligaciones y derechos de los propietarios que ejercen su dominio –como lo dijimos- sobre secciones exclusivas y sobre secciones comunes.
Entonces,el reglamento interno es aquel conjunto de normas que regulan los principales derechos y obligaciones de los propietarios de secciones exclusivas de un edificio con la finalidad de garantizar el ejercicio óptimo del derecho de propiedad.
Quien puede redactar un reglamento interno de edificio
La ley señala que el reglamento puede ser elaborado por el promotor o constructor del edificio o – en su defecto- por los propietarios de las secciones exclusivas y comunes del edificio.
En el primer caso el promotor o constructor es quien UNILATERALMENTE dicta el conjunto de normas que habrán de regular el ejercicio del derecho de propiedad de los futuros adquirentes.
En el segundo caso, se requiere el voto favorable del 50% de porcentaje de participación para la aprobación del reglamento.
En ambos casos hay una constante, esta es, la necesidad de que el reglamento sea redactado por un abogado especializado en derecho inmobiliario a efectos de que los acuerdos adoptados por la junta se cristalicen de manera indubitable y sin ambigüedades en el documento.
Como hacer un reglamento interno de edificios
La elaboración del reglamento interno deber realizarse en el marco del respeto irrestricto a los requisitos y formalidades exigidas por la ley. Estas están relacionados fundamentalmente a determinada información con la que necesariamente debe contar el reglamento.
A efectos de facilitar la comprensión de este apartado vamos a clasificar la información requerida en 3 partes fundamentales:
- La descripción física del edificio.La primera parte del reglamento debe contener una descripción física detallada de cada uno de los elementos de propiedad exclusiva y común que configuran el edificio. Se deberán describir los límites tanto del edificio como de las secciones exclusivas y comunes que lo integran.
- La fijación de la cuota de participación. Esta cuota determina: i) el porcentaje de cada propietario en la propiedad de los bienes y servicios comunes; ii) El porcentaje de voto en las juntas de propietarios, la que a su vez determina la mayoría en los acuerdos; iii) El porcentaje de participación de cada uno en los gastos comunes del edificio.
- Las disposiciones convencionales. Estas están referidas a los acuerdos sobre la administración y gobierno del edificio. En esta parte se deberá regular todo lo relativo a la formación de la voluntad corporativa, así como, lo relacionado a las restricciones al derecho propiedad.
Qué puntos puede tratar un reglamento interno de edificio en Perú
Los propietarios podrán darle el contenido que deseen al reglamento. Todo ello, siempre y cuando, se respeten los requisitos exigidos por la ley, los cuales estriban, como señalamos, en consignar la información obligatoriasobre el edificio.
Entonces, son los propietarios los que debe decidir qué clausulas incluir en el reglamente en base a sus condiciones y necesidades particulares. Al margen de ello, señalaremos las clausulas más comunes:
- Cláusulas que regulen el uso de los bienes y servicios comunes. Por ejemplo la parcelación de la azotea en diversas zonas para la lavandería, el uso del salón de recepciones, etc.
- Cláusulas que establecen restricciones al dominio sobre bienes de propiedad exclusiva. Por ejemplo la prohibición de tener animales o maquinarias al interior de la vivienda.
- Clausulas sobre la organización y funcionamiento de los órganos de gobierno.
Qué puntos no puede tratar un reglamento interno de edificio
El contenido del reglamento nace de la libre voluntad de las partes y, por ende, las únicas limitaciones a su contenido son aquellas impuestas por la ley. Así también, estarán excluidas del reglamento aquellas cláusulas que importen una restricción injustificada y abusiva al ejercicio del derecho de propiedad de los cohabitantes.
Desde esta óptica, estará proscritas, por ejemplo, las cláusulas que prohíban a los propietarios enajenar sus secciones exclusivas.
Así también estarán proscritas las cláusulas que les otorguen beneficios injustificados a determinados propietarios, como por ejemplo, la exoneración del pago de la cuota de participación.
Al respecto, la ley señala que cualquier propietario que se considere agraviado por alguna cláusula del reglamento podrá plantear su oposición por medio de un proceso judicial en la vía sumarísima. Para esto, tendrá 15 días a partir de la publicación del acuerdo que declara aprobado el reglamento.
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la elaboración su reglamento
Son dos las razones fundamentales por las –en la práctica- resulta ineludible la asesoría de un abogado al momento de elaborar un reglamento.
La primera razón es de orden técnico y está vinculada al cumplimiento estricto de los requisitos exigidos por la ley para que el reglamento sea aprobado. Como lo señalamos en otro artículo, es por toda conocida la minuciosidad con la que los registradores públicos verifican el cumplimiento de dichos requisitos. Por ello, un reglamento elaborado de manera poco rigurosa correrá el riesgo de ser rechazado por la autoridad registral.
La segunda razón es de orden práctico y está vinculada a la necesidad de contar con un documento en el consten de manera clara los acuerdos adoptados por los propietarios. Un reglamento que tenga normas mal redactadas, que tengan significado ambiguo, impedirá que su finalidad suprema, la cual es garantizar el ejercicio armonioso del derecho de propiedad, no se cumpla.
Modelo de reglamento interno de edificios
REGLAMENTO INTERNO ELABORADO POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO “MANUEL SCORZA”
CAPITULO I
ASPECTOS GENERALES
Artículo 1.- Obligatoriedad y designación abreviada
El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción ni limitación alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cualquier título, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de la unidad inmobiliaria…………………………..(Ingresar el nombre de la unidad inmobiliaria, de ser el caso; omitir si no tiene nombre), descrita en el Capítulo II de este Reglamento, a la que en adelante se denominará UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios.
CAPITULO II
LA UNIDAD INMOBILIARIA
Artículo 2.- Características de la UNIDAD INMOBILIARIA Las características de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:
- Ubicación: – Departamento: …………… – Provincia: …………… – Distrito: …………… – Dirección: …………… (De ser el caso, consignar también referencias a zonas aledañas, que faciliten la identificación de la UNIDAD INMOBILIARIA). b) Descripción y uso: La UNIDAD INMOBILIARIA es……………….. (Especificar uno de los tipos señalados en el Artículo 126 del Reglamento de la Ley Nº 27157) y consta de…………………. (Realizar una breve descripción general, señalando el número de secciones de propiedad exclusiva que contiene). La UNIDAD INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso…. (especificar si se trata de uso residencial, comercial, industrial, mixto, etc.).
Artículo 3.- Secciones de propiedad exclusiva Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son: Denominación Número Área Ocupada Uso …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… (Indicar en el cuadro cada una de las secciones de propiedad exclusiva que forman parte del inmueble, incluyendo los aires, si éstos son independientes, en cuyo caso no se requiere de numeración. Si los aires son propios de las secciones, indicarlo en la misma columna de la denominación).
Artículo 4.- Areas y bienes de propiedad común Las áreas y bienes de propiedad común que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes: Áreas comunes Area Ocupada Destino y/o Condición ……………………………………… …………………………… m2 ………………………………. ……………………………………… …………………………… m2 ……………………………. ……………………………………… ……………………………m2 ………………………………… Bienes comunes Condición……………………………………………………………………………. …………………………………. ……………………………………………………………………………. …………………………………. ……………………………………………………………………………. …………………………………. (Indicar las áreas y bienes comunes, señalando su uso o destino -p.ej. circulación, recreación, estacionamiento de visitas, pozo de luz, etc.,-, salvo que su propia denominación lo contenga; usando como referencia, de ser el caso, lo señalado por los Artículos 40 de la Ley Nº 27157 y 134 de su Reglamento; e indicando expresamente, en cada caso, su condición de transferible o intransferible. De existir aires comunes, se los incluirá en la relación de bienes comunes).
Artículo 5.- Servicios comunes Los servicios comunes con los que contará la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:
- a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y, en general, de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación o reposición de dichos bienes y de sus partes integrantes y/o accesorias.
b)……………
c)………….. (Indicar los otros servicios que se desee tener en calidad de comunes, tomando como referencia lo establecido por los Artículos 41 de la Ley Nº 27157 y 137 de su Reglamento, e incluyendo cualquier otro que se decida contratar).
Artículo 6.- Participación en las áreas y bienes comunes
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes se atribuirá en función del área ocupada por cada sección. (En caso de que se desee utilizar otro criterio distinto al anterior, como área techada, ubicación, usos a los que están destinadas las secciones exclusivas, etc., se deberá indicar expresamente). Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en las áreas y bienes comunes, son los siguientes:
Sección Porcentaje de Participación ………………………………………………………………… …………………………….% …………………………………………………………………. …………………………….% …………………………………………………………………. …………………………….% _________________________ Total 100.00 % (Indicar los porcentajes -expresados con dos decimales -que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, incluyendo los aires de ser el caso). Artículo 7.- Participación en los gastos comunes El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o los bienes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA, es determinado con base en ……………..(Indicar el criterio que se ha decidido aplicar para la división de los gastos comunes, tales como: el uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios, el número de personas que pueden ocupar la sección, a ubicación o la accesibilidad de la misma, etc.).
Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:
Sección Porcentaje de Participación……………………………………………………. ……………………………………%……………………………………………………. ……………………………………% ……………………………………………………. ……………………………………% ________________________
Total 100.00 % (lndicar los porcentajes -expresados con dos decimales- que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, excluyendo los aires, salvo que se haya acordado expresamente su participación en, los gastos comunes). Se exceptúan de la distribución precedente los gastos correspondientes a la atención de los servicios comunes, conservación y mantenimiento de las áreas y de los bienes comunes, que a continuación se precisan, los cuales se distribuirán únicamente entre los propietarios de las secciones que se indican a continuación: (Utilizar el párrafo anterior únicamente cuando existan áreas, bienes y/o servicios, debidamente individualizados, que sólo corresponden a determinado grupo de secciones de dominio exclusivo; indicando, en un cuadro similar al anterior, los porcentajes de participación que les corresponda a los obligados en cada caso).
Artículo 10.- Obligaciones de los propietarios
Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:
- a) Destinar su sección de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente reglamento.
- b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su sección, según lo indicado en el Artículo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gastos que demande el pago de los servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aún cuando el propietario decida no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
- c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
- d) No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en el inciso f) del Art. 9 del presente Reglamento o que no cuente con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado.
- e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
- f) Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
- g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de éste a las normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata. h) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación. (En este Artículo podrán incluirse, previo acuerdo, otras limitaciones especiales en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o el uso de la edificación en su conjunto, tales como prohibir la crianza de animales domésticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o inflamables si éstas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que generen ruidos; etc.).
Artículo 11.- Propietarios inhábiles
Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento. El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de propietarios, sólo con voz y sin voto. CAPITULO IV JUNTA DE PROPIETARIOS Artículo 12.- Constitución de la junta. La Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento del presente Reglamento. La Junta necesariamente estará presidida por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de Propietarios.
Artículo 13.- Atribuciones de la junta
Corresponde a la Junta de Propietarios:
- a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y bienes de dominio común, los servicios de uso común, y disponer Ia administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que afecte a éstos o al aspecto exterior de las secciones de propiedad exclusiva, será efectuada sin su previa aprobación.
- b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus integrantes.
- c) Elegir y determinar el número de miembros de la Directiva elegirlos. (Este inciso sólo se incluirá en caso de haberse acordado la existencia de una Directiva. En caso de que se decida hacerlo, indicar, en un Artículo adicional a continuación de éste, el número de sus miembros, su composición y la duración de su mandato).
- d) Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, así como para la mejor conservación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
- e) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayoría calificada; salvo los casos de excepción previstos en el Artículo 8 de este Reglamento.
- f) Aprobar la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de, cuando menos, las dos terceras partes (2/3) de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, con las limitaciones establecidas por ley.
- g) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que recaude y aprobar el informe anual de gestión de la Directiva, si la hubiese, así como la cuenta final del ejercicio.
- h) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador o de los administradores si fuera el caso, y/o de la Directiva.
- i) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conservación, mantenimiento y administración de la unidad inmobiliaria…
(…)
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